ブログ

「相続した実家を売却したいけれど、隣との境界がどこかわからない」「測量が必要と言われたが、費用が高そうで不安」

岡山県内で相続した不動産（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）の処分を検討されている方にとって、「境界未確定」の問題は避けて通れない大きな壁です。特に他府県にお住まいで、現地の状況が詳しくわからない場合、どこから手をつければよいか悩まれることでしょう。

フォーシーズン株式会社は、岡山県内を中心に、空き家・空き地から1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所・工務店の家・ハウスメーカーの家まで、多岐にわたる物件の売却・買取をサポートしています。2025年度の実績として、仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入し、売却査定依頼は1255件（うち売却のご依頼220件）、仲介売買の取引実績は380件に達しました。

この記事では、相続売却のプロが、境界確定の必要性や測量費用の相場、そして測量をせずに売却する「買取」という選択肢まで、失敗しない実家じまいの秘策を解説します。売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますので、ぜひ参考にしてください。

Q1. なぜ岡山で相続した土地を売るのに「境界確定」が必要なのですか？

【結論】買主とのトラブルを防ぎ、安全に所有権を移転するために不可欠だからです。

不動産売買において、土地の範囲（境界）が明確でないことは、購入者にとって最大のリスクとなります。「ここまでが自分の土地だと思っていた」という曖昧な認識のまま売却すると、後から隣地所有者と「越境している」「面積が違う」といった深刻なトラブルに発展しかねません。

実際のご相談では、古い登記簿の面積と実測面積が大きく異なるケースが多々あります。特に明治・大正時代からの記録がそのままになっている土地では、そのズレが顕著です。

• 境界が確定している場合：正確な面積に基づいた価格設定ができ、買主も安心して購入できるため、スムーズな売却が期待できます。
• 境界が未確定の場合：買主がローンを組めない、引き渡し後に損害賠償を請求されるなどのリスクがあるため、一般的に仲介での売却は困難になります。

Q2. 境界未確定のまま放置すると、具体的にどのようなリスクがありますか？

【結論】資産価値の低下だけでなく、将来的な相続人への負担増大や近隣トラブルの原因となります。

境界が不明確な状態を放置することは、単に「売れない」だけでなく、所有し続ける上でもリスクとなります。例えば、隣家のブロック塀が自分の敷地に入り込んでいたり、逆にこちらの庭木や屋根が越境していたりする事実は、測量をして初めて発覚することも珍しくありません。

実務上よくあるケースとして、親の代では「お互い様」で済んでいた曖昧な境界が、相続によって代替わりした途端に「権利主張」の争いになることがあります。

• 早期に解決する場合：当事者同士の記憶や資料が残っているうちに協議できれば、比較的スムーズに境界を確定できます。
• 放置して時間が経過した場合：隣地所有者も相続で代替わりしたり、所有者不明になったりすると、境界確認のハンコをもらうことすら困難になり、解決に膨大な時間と費用がかかります。

Q3. 岡山県での測量費用相場はどれくらいですか？宅地と農地で違いますか？

【結論】一般的な宅地で30万〜50万円程度が目安ですが、面積や隣接地数、官民境界の有無で大きく変動します。

測量費用は「一律いくら」と決まっているものではありません。土地の広さはもちろんですが、隣接する土地の所有者の数や、道路（官有地）との境界確認が必要かどうかによって手間が変わるためです。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、農地や山林の場合は面積が広大である一方、境界杭が見つかりにくいケースも多く、予想以上に費用がかさむことがあります。

• 民民査定（隣地が個人のみ）の場合：隣地所有者との立ち会い・確認作業が中心となり、比較的費用は抑えられます（30万円〜）。
• 官民査定（道路や水路に接する）の場合：役所との立ち会いや図面作成が必要となり、手続きが長期化するため費用も高額になります（50万円〜80万円以上になることも）。

Q4. 実家の敷地が広大なのですが、測量費用が高額になりそうで心配です。どうすれば良いですか？

【結論】売却見込額と測量費用のバランスを見極め、場合によっては「測量なし」での処分を検討すべきです。

例えば、広大な空き地や山林、あるいは敷地が広い1棟アパート・1棟マンションなどの収益物件において、測量費用が100万円を超えるようなケースもあります。もし売却価格がそれに見合わない場合、手残りがほとんどない、あるいは赤字になる可能性もあります。

相続や名義、共有、物件種別（農地等）によって判断は異なりますが、必ずしも「全筆測量」が正解とは限りません。

• 売却価格が十分に高い場合：費用をかけて測量を行い、確定測量図を作成して高値での売却（仲介）を目指すのが合理的です。
• 売却価格が低い、または急ぐ場合：測量費用を売主が負担するのではなく、現況有姿で買い取ってくれる不動産会社への「買取」を検討する方が、経済的メリットが出る場合があります。

Q5. 隣地所有者が不明・非協力的ならどうする？相続土地の境界トラブルを未然に防ぐ実務的解決策

【結論】筆界特定制度の活用や、専門家を介した交渉が必要になります。

隣地所有者が行方不明であったり、感情的な対立で境界確認書への署名・捺印を拒否されたりする場合、個人の力での解決は困難です。無理に交渉を進めると関係が悪化し、売却自体が頓挫してしまいます。

弊社では、状況に応じて提携士業・専門家へのお取り継ぎを行い、法的な観点から解決を図ります。

• 弁護士が必要な場合：所有権争いや強い対立がある場合、弊社提携弁護士をご紹介し、代理人として交渉や調停を進めます。
• 測量士・測量コンサルタントが必要な場合：「筆界特定制度」の利用検討や、客観的な資料に基づく境界復元を行い、隣地所有者への説明をサポートします。

Q6. 遠方在住でも岡山の実家じまいは完結できる！測量から売却までをスムーズに進めるプロの段取り

【結論】可能です。現地の立ち会いや書類手配を代行・サポートすることで、帰省回数を最小限に抑えられます。

他府県にお住まいの方にとって、測量の立ち会いや家財整理のために何度も岡山へ帰省するのは大きな負担です。フォーシーズン株式会社では、遠方対応のノウハウを活かし、メールや電話、郵送でのやり取りを中心に手続きを進めます。

実家じまい・家じまいの一般的な段取りは以下の通りです。

• 名義確認（相続登記が完了しているか）
• 共有確認（共有者がいる場合、全員の同意が必要）
• 家財整理（残置物の撤去・仕分け）
• 境界/測量（確定測量の手配・立ち会い代行）
• 売却/買取判断（査定額と条件の比較）
• 契約（持ち回り契約も可能）
• 決済（所有権移転と代金受領）

状況により、鍵をお預かりして弊社が現地対応を行うことで、お客様は契約・決済時の最低限の来岡、あるいは司法書士への委任による完全非対面での決済も検討可能です。

Q7. 測量費用をかけずに即現金化？「境界非明示」での買取査定が相続資産処分で選ばれる理由

【結論】「境界非明示」の特約付きで不動産会社が直接買い取ることで、測量の手間と費用を省けるからです。

通常、個人間売買（仲介）では境界確定が必須ですが、プロである不動産会社が買主となる「買取」の場合、境界が未確定のままでも取引可能なケースがあります。これは、購入後に不動産会社が自らの責任と費用で測量・確定を行うためです。

実際のご相談では、相続税の納税期限が迫っている方や、隣地との関係が複雑で測量が難しい方から、「現状のままで手放したい」というご要望を多くいただきます。

• 仲介の場合：売主様の費用と責任で測量を完了させる必要があり、完了まで数ヶ月かかることもあります。
• 買取の場合：フォーシーズンが直接買うため、測量不要（境界非明示）での契約が可能。現状のままで可、最短数日〜数週間で決済が進みます。

Q8. 不動産会社に依頼する場合、仲介と買取どちらが良いのでしょうか？

【結論】「価格」を優先するなら仲介、「スピードと手間削減」を優先するなら買取をおすすめします。

お客様の状況によって最適な方法は異なります。弊社では、売却・買取査定をご提案する際、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたします。これにより、「いくらで売れるか」だけでなく「手取りはいくらか」「いつ現金化できるか」を可視化します。

• 仲介の特徴：市場価格での売却を目指せますが、売却までの期間が確定しにくく、内覧対応が必要です。また、引渡し後の不具合（雨漏り等）リスクや、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）が発生します。広告で近所に知られる可能性もあります。
• 買取の特徴：価格は相場の7〜8割程度になり得ますが、仲介手数料は不要です。広告不要で近所に知られず、契約不適合責任（売却後の補償）も免責されるため、精神的な負担が軽くなります。

判断基準：
・価格優先 → 仲介
・スピード優先 → 買取
・手間回避（片付け・立会い削減） → 買取
・近所に知られたくない → 買取

Q9. 実家の中に荷物が残っていますが、片付けや解体も含めて相談できますか？

【結論】はい、家財整理から解体、売却までワンストップで対応可能です。

実家じまいで最も大変なのが「片付け」です。弊社では、遺品整理業者や解体業者と連携し、トータルの費用を見積もった上で、手残りが最大化するプランをご提案します。

また、想いの詰まった自宅を中古住宅として利用してもらうことで、新築に伴う資材消費を抑え、CO2削減につながるという環境価値の側面もあります。建物が使える状態であれば、リフォームして再販する道も探ります。

• 建物が利用可能な場合：家財処分のみを行い、中古住宅として売却、あるいは賃貸に出す選択肢を検討します。リフォームや清掃の見積もりも行います。
• 老朽化が激しい場合：解体して更地にする見積もりを取り、解体渡し条件での売却や、現況での買取（弊社で解体）を比較します。

判断基準：
・建物の状態が良い → 中古住宅として売却
・建物が古い・雨漏りがある → 解体または買取
・荷物の片付けが面倒 → 残置物そのままで買取

まとめ

岡山での相続不動産の売却において、「境界未確定」は大きなハードルですが、適切な手順とパートナーを選べば必ず解決できます。測量をして高く売るのか、現状のまま買取で早期に手放すのか、正解はお客様の事情によって異なります。

フォーシーズン株式会社では、お客様個別の事情（相続状況、名義、共有、物件種別など）を踏まえ、最終的な判断材料となる「収支計画書」を作成し、最適な実家じまいの方法をご提案します。まずは無料査定にてご相談ください。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。