ブログ

岡山県内で「再建築不可」とされる土地や建物を相続し、売却を諦めていませんか？接道義務を満たしていない、市街化調整区域にあるといった理由で他社に断られた物件でも、適切な出口戦略を立てることで現金化できる可能性があります。

本記事では、フォーシーズン株式会社の代表・荒木隆正が、2025年度の買取実績に基づき、再建築不可物件の売却・買取査定のポイントを解説します。遠方にお住まいで岡山の実家じまいを検討されている方に向けて、名義確認から家財整理、売却までの具体的な段取りと注意点をお伝えします。

Q1. 岡山の「再建築不可」物件は本当に売れないのでしょうか？市場の現実はどうなっていますか？

【結論】売れないと決まったわけではありません。工夫次第で売却や買取が可能です。

一般的に、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地や、市街化調整区域などの制限がある土地は「再建築不可」とされ、建て替えができないため市場価値が低く見られがちです。しかし、実際のご相談では、以下の条件を満たすことで流動化できるケースが多々あります。

• リフォームによる再生：既存の建物を活かしてフルリノベーションを行い、中古住宅や借家として活用する。
• 隣地との交渉：隣地所有者に購入してもらう、あるいは隣地の一部を買い取って接道条件を満たす。
• 資材置き場や駐車場：建物以外の用途（空き地活用）として需要を見つける。

実務上よくあるケースとして、大手不動産会社が敬遠するような物件でも、地元のニーズに精通した業者であれば「買取」という形で解決できることがあります。諦める前に、まずは現状のポテンシャルを正しく評価することが重要です。

Q2. なぜ「再建築不可」でも売れるのですか？プロが実践する具体的な出口戦略を教えてください。

【結論】「再建築不可」独自の需要層へアプローチし、法的制限をクリアする提案ができるからです。

私たちが実践する出口戦略には、主に以下の3つがあります。

• 43条但し書き道路の許可申請：特定行政庁の許可を得ることで、再建築が可能になるケースがあります。専門的な調査が必要です。
• セットバックや専用通路の活用：敷地の一部を道路として提供（セットバック）したり、位置指定道路の変更を行ったりして、建築可能な状態へ持っていく手法です。
• 収益物件としての再生：再建築できなくても、建物の躯体がしっかりしていれば、リフォームして賃貸に出すことで投資家向けの物件として価値が出ます。

一方で、建物が倒壊寸前で補修も難しい場合は、解体して更地にし、家庭菜園や資材置き場として近隣の方に安価で譲渡する選択肢もあります。物件の状況とエリアの需要によって最適な戦略は異なります。

Q3. 遠方からの「実家じまい」で失敗しないために、どのような段取りで進めればよいですか？

【結論】まずは「名義確認」と「家財整理」から始め、現地確認の回数を減らす計画を立てるべきです。

遠方にお住まいの方が陥りやすいのが、何度も岡山へ往復して疲弊してしまうことです。効率的な「実家じまい・家じまい」の段取りは以下の通りです。

• 名義確認（相続登記が完了しているか確認）
• 共有確認（兄弟間などで売却の合意形成）
• 家財整理（遺品整理業者への依頼も検討）
• 境界・測量（隣地との境界が明確か確認）
• 売却・買取判断（査定を依頼し方針決定）
• 契約・決済（司法書士等の立ち会い）

実際のご相談では、家財が残ったままの状態でも査定は可能です。ご自身で片付ける時間がない場合は、提携している遺品整理業者を紹介し、処分費用を売却代金から精算する形も提案できます。無理に全てを自分でやろうとせず、プロの手を借りることが成功の秘訣です。

Q4. 隣地買収以外に、再建築不可の土地の価値を向上させる方法はありますか？

【結論】セットバックや協定通路の活用など、権利関係の調整で価値を上げることができます。

「隣の土地を買う」以外にも、以下のような独自視点での解決策があります。

• セットバック（道路後退）：敷地の一部を道路として提供することで、将来的に再建築可能となる要件を満たす。
• 通行掘削承諾の取得：私道に面している場合、所有者から通行やインフラ引き込みの承諾書（ハンコ）をもらうことで、買主が安心して購入できる状態にする。
• 位置指定道路の申請：要件を満たせば、私道を位置指定道路として申請し、建築可能な土地に変える。

これらは専門的な知識と交渉力が必要ですが、成功すれば資産価値が大幅に向上します。一方で、権利関係が複雑で調整が困難な場合は、現状有姿での「買取」を選択し、トラブルのリスクを業者に移転させるのも賢い方法です。

Q5. 買取査定と仲介査定、どちらを選ぶべきですか？収支計画書の重要性についても教えてください。

【結論】「いつまでに現金化したいか」と「手取り額の確実性」で判断します。収支計画書で手残りを比較してください。

私たちは売却・買取査定のご提案時に、必ず「不動産の売却に伴う収支計画書」をお渡ししています。これにより、税金や諸費用を引いた最終的な手取り額が明確になります。

仲介と買取の比較：

• 仲介売却：
  • メリット：市場価格で売れる可能性がある。
  • デメリット：いつ売れるか分からない、広告で近所に知られる、内覧対応が必要、引渡し後の契約不適合責任（雨漏り等）のリスクがある、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）がかかる。
• 買取売却：
  • メリット：フォーシーズンが直接買い取るため最短数日〜数週間で現金化、仲介手数料不要、現状のままでOK（残置物撤去も相談可）、広告不要で近所に知られない、契約不適合責任が免責される。
  • デメリット：価格は相場の7〜8割程度になることが多い。

判断基準：

• 価格優先なら「仲介」
• スピード優先なら「買取」
• 手間回避（片付け・立会い削減）なら「買取」
• 近所に知られたくないなら「買取」

Q6. 共有名義や相続登記未了の物件でも売却できますか？トラブル回避術を教えてください。

【結論】売却は可能ですが、前提として権利関係の整理が必要です。提携士業と連携して解決します。

相続不動産で最もトラブルになりやすいのが「共有名義」と「相続登記未了」です。これらが解決しないと、売買契約を結ぶことができません。

提携士業との連携による解決策：

• 司法書士：遺産分割協議書の作成や相続登記の手続きを行い、名義人を確定させます。相続人が多数いる場合でも、法令に基づいて整理します。
• 弁護士：遺産分割で家族間の意見が対立している場合、代理人として交渉に入り、法的な解決を図ります。
• 税理士：売却後の譲渡所得税や相続税の申告について、特例措置（空き家特例など）が使えるか診断し、手取りを最大化するアドバイスを行います。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、当事者だけで解決しようとして泥沼化するケースを多々見てきました。早期に専門家を入れることが、結果として費用と時間の節約になります。

Q7. 古い家は「壊して更地」にするのが正解ですか？環境価値とコストの観点から教えてください。

【結論】必ずしも解体が正解ではありません。中古住宅としての利用がコスト削減と環境貢献につながります。

「古家付き土地」として売るか、「更地」にして売るかは大きな判断ポイントです。解体には数百万円単位の費用がかかる上、固定資産税の住宅用地特例が外れて税金が上がるリスクもあります。

また、近年は環境価値の観点からも、既存ストックの活用が注目されています。想いの詰まったご自宅をリフォームして次の方が住むことは、新築工事に伴うCO2排出を抑え、日本のCO2削減につながる側面があります。

一方で、建物が著しく老朽化しており倒壊の危険がある場合や、シロアリ被害が甚大な場合は、解体して更地にした方が買い手がつきやすいこともあります。物件ごとのコンディションを見極め、解体見積もりと査定額を比較して判断します。

Q8. 空き家や空き地以外に、アパートや特殊な物件も取り扱っていますか？

【結論】はい、1棟アパートやビル、工務店の家など、幅広い物件種別に対応しています。

フォーシーズン株式会社では、一般的な戸建てや土地だけでなく、以下のような物件も積極的に取り扱っています。

• 空き家・空き地
• 1棟アパート・1棟マンション（収益物件）
• ビル・事務所・店舗
• 工務店の家・ハウスメーカーの家
• 農地（田・畑）※農地転用が可能な場合

特に、築古の1棟アパートや、メンテナンスが必要なビルなどは、一般の個人客には売りにくいですが、弊社では自社買取や投資家への紹介など、独自のルートで現金化を図ることが可能です。2025年度の実績として、仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入しており、多様な物件に対応できる資金力とノウハウがあります。

Q9. 売却相談や査定に費用はかかりますか？また、諸費用の見積もりはもらえますか？

【結論】売却相談・不動産査定は無料です。必要な諸費用についても見積もりを提示します。

ご相談や査定自体には一切費用はかかりません。「まずは価格だけ知りたい」という場合でもお気軽にご相談ください。

売却を進めるにあたり、物件の状況によっては以下の費用が発生する可能性がありますが、これらについては必要に応じて見積もりを行い、事前に金額を提示します。

• 登記費用：相続登記や住所変更登記など（司法書士見積もり）
• 測量費用：境界確定測量や分筆測量など（測量士・測量コンサルタント見積もり）
• 解体・リフォーム・清掃費用：建物の解体や残置物撤去など（提携業者見積もり）

「売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。」が、こうした実費が発生する可能性がある点はご留意ください。これらを含めたトータルの収支計画をご提案し、お客様の手出しが極力少なくなるような進め方をサポートします。

まとめ

岡山で再建築不可物件や相続不動産を売却するためには、市場の現実を知り、適切な出口戦略を持つパートナーを選ぶことが不可欠です。フォーシーズン株式会社では、2025年度も多くの買取・仲介実績を積み重ねており、お客様の個別の事情に合わせた最適な解決策を提案します。

遠方にお住まいの方でも、名義変更から家財整理、売却までワンストップでサポート可能です。まずは無料査定をご利用いただき、収支計画書をもとに具体的な一歩を踏み出してください。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。