ブログ

岡山県内で、相続などにより「共有名義」となってしまった不動産の処分にお困りではありませんか？ 共有名義の不動産売却は、単独名義の物件とは異なり、共有者全員の合意形成や複雑な手続きが必要となるため、実務上の難易度が高い案件です。

この記事では、フォーシーズン株式会社がこれまでの実務経験に基づき、岡山で共有名義の不動産をトラブルなく解消し、円満に売却するための具体的な手順を解説します。2025年度には売却査定依頼を1255件（うち売却のご依頼220件）いただき、多くの相続案件を解決に導いてきました。その経験から、失敗しないための段取りを分かりやすくお伝えします。

なお、売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。まずは現状を整理し、どのような解決策があるかを知ることから始めましょう。

Step1：共有名義の現状把握と「全員売却」か「持分放棄」かの出口戦略を決定する

【結論】このステップでは、共有者全員で不動産全体を売却するか、自分の持分のみを処分するかの方針を決定します。

共有名義の不動産は、自分の一存だけでは全体を売却できません。実務の現場でよく見られる進め方として、まずは「誰が」「どのくらいの割合（持分）」を持っているかを登記事項証明書（登記簿謄本）で正確に把握することから始めます。

• 登記事項証明書を取得し、現在の権利関係（共有者・持分）を確認する
• 共有者全員に連絡を取り、売却の意思があるかを確認する
• 「全員で売却して現金を分ける（換価分割）」か「自分の持分だけを売る/放棄する」かを検討する

注意点・実務視点の補足
共有者の中に一人でも売却に反対する人がいる場合、不動産全体の売却はできません。その場合は、自分の持分のみを第三者（買取業者など）に売却する方法や、弁護士を介して共有物分割請求を行う方法を検討することになります。ただし、持分のみの売却は市場価格より大幅に安くなる傾向があるため、可能な限り「全員合意での全体売却」を目指すのが得策です。

Step2：共有者間のトラブルを防ぐ「収支計画書」の提示と合意形成の進め方

【結論】このステップでは、売却にかかる費用と手取り額を可視化し、共有者間の合意形成を図ります。

共有者間で最もトラブルになりやすいのが「お金」の問題です。「いくらで売れるのか」「諸費用は誰が負担するのか」「最終的にいくら手元に残るのか」が不明確なままだと、話し合いは進みません。弊社では、売却・買取査定のご提案時に「不動産の売却に伴う収支計画書」をお渡しいたします。

• 査定価格に基づいた売却予想価格の提示
• 仲介手数料、登記費用、測量費用、解体費用などの諸経費の概算
• 税金（譲渡所得税など）を考慮した手取り額のシミュレーション

注意点・実務視点の補足
口頭での説明だけでは「言った言わない」のトラブルになりがちです。具体的な数字が記載された計画書を共有者全員に提示することで、感情的な対立を避け、冷静な判断を促すことができます。特に遠方に住む共有者がいる場合、書面での情報共有は必須です。

Step3：岡山特有の課題（農地・境界未確定・相続登記未了）を専門家と整理する

【結論】このステップでは、売却の障害となる法的・物理的な課題を洗い出し、専門家と連携して解決策を講じます。

岡山県内の不動産、特に郊外の物件では、農地が含まれていたり、隣地との境界が曖昧だったりするケースが多々あります。また、過去の相続登記が未了のまま放置されていることも少なくありません。

• 農地の場合：農地法の手続き（転用許可など）が必要か確認する
• 境界未確定の場合：測量士・土地家屋調査士による境界確定測量が必要か検討する
• 相続登記未了の場合：司法書士に依頼し、現在の相続人に名義変更（相続登記）を行う

注意点・実務視点の補足
これらの手続きには費用（実費）が発生します。売却相談自体は無料ですが、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、お客様のご承諾のもとで進めます。費用が無料であると誤認しないようご注意ください。
また、相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合は提携弁護士を、登記手続きが必要な場合は提携司法書士を、測量が必要な場合は提携測量士をご紹介し、スムーズな解決をサポートします。

Step4：高値売却の「仲介」か即現金化の「買取」か、物件特性に合わせ選択する

【結論】このステップでは、重視するポイント（価格・スピード・手間）に合わせて売却方法を選択します。

共有名義の解消においては、共有者の事情が異なるため、どの方法が最適かはケースバイケースです。弊社では、物件特性とお客様の要望に合わせて「仲介」と「買取」のメリット・デメリットを整理して提案します。

• 仲介（高く売りたい場合）：
  一般の買主を探すため、相場での売却が期待できます。ただし、売却完了までの期間が確定しにくく、内覧対応や引渡し後の契約不適合責任（不具合リスク）を負う可能性があります。仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋税）が必要です。
• 買取（早く現金化したい場合）：
  弊社のような不動産会社が直接買い取ります。最短数日〜数週間で決済が可能で、仲介手数料は不要です。室内の荷物がそのままでも、境界が未確定でも取引できるケースが多く、後腐れなく現金化できます。ただし、価格は相場の7〜8割程度になることが一般的です。

判断基準のポイント
・共有者全員が「少しでも高く」を望むなら → 仲介
・「早く関係を解消したい」「近所に知られたくない」「手間をかけたくない」なら → 買取
これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で見られる傾向として、共有者が多い場合や遠方在住者がいる場合は、手続きがシンプルで後々のトラブルリスクが低い「買取」が選ばれることが多いです。

Step5：遠方からの「実家じまい」を成功させる家財整理と解体・測量の段取り

【結論】このステップでは、建物の解体や家財の処分など、引渡しに必要な実作業の段取りを組みます。

特に「実家じまい」を伴う場合、家の中に残された家財道具の片付けが大きな負担となります。遠方にお住まいで頻繁に岡山へ帰れない方のために、弊社では家財整理から解体までをワンストップでサポートしています。

• 家財整理：自分たちで片付けるか、遺品整理業者に依頼するかを決める（見積もり取得）
• 解体工事：更地渡しが条件の場合、解体業者の見積もりを取り、スケジュールを調整する
• 測量：土地の境界を確定させる必要がある場合、測量士に依頼する

注意点・実務視点の補足
家財処分や解体費用は、売却代金から精算できる場合もあります（買取の場合など）。手持ち資金を持ち出したくない場合はご相談ください。実務では、片付けを業者に依頼することで、精神的・肉体的な負担を大幅に軽減し、スムーズに売却へ進めるケースが大半です。

Step6：売買契約・決済の実行と持分に応じた代金精算・譲渡所得税への対応

【結論】このステップでは、売買契約を締結し、代金の受領と持分に応じた配分、そして税務申告の準備を行います。

買主（または買取業者）との間で売買契約を締結し、決済（引渡し）を行います。共有名義の場合、全員が契約に立ち会うのが原則ですが、遠方の場合は委任状での対応や持ち回り契約となることもあります。

• 売買契約の締結（手付金の受領）
• 残代金の決済と物件の引渡し（鍵の引き渡し）
• 諸経費を差し引いた残金を、持分に応じて各共有者の口座へ振り分け
• 翌年の確定申告（譲渡所得税の申告）の準備

注意点・実務視点の補足
売却によって利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。相続した空き家の3000万円特別控除などの特例が使えるかどうかは、個別の状況によります。税務上の判断が必要な場合は、弊社提携の税理士をご紹介し、納税額のシミュレーションや申告サポートにお繋ぎします。

まとめ：岡山での共有不動産売却は、段取りと専門家連携が成功の鍵

共有名義の不動産売却は、共有者間の合意形成と、岡山特有の不動産事情（農地・境界など）への対応が重要です。自分たちだけで解決しようとすると、感情的な対立や手続きの不備で何年も塩漬けになってしまうこともあります。

フォーシーズン株式会社では、2025年度の実績として、仕入れ25現場・75区画（11億円分）、仲介売買取引実績380件など、豊富な経験を持っています。想いの詰まったご実家を中古住宅として次の方につなぐことは、結果としてCO2削減という環境価値にも貢献します。

相続の状況、名義、共有、物件種別によって最適な進め方は異なります。まずは無料査定と収支計画書の作成から、お客様の状況に合わせた解決策を一緒に考えましょう。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。