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「実家を相続したが、離れが未登記のままだった」「固定資産税は払っているのに登記簿に載っていない建物がある」

岡山県内でこのような相続不動産の処分にお悩みではありませんか？未登記の建物（離れ、倉庫、増築部分など）が存在する場合、通常の売却よりも手続きが複雑になり、放置すると将来的に権利関係のトラブルに発展するリスクがあります。

この記事では、岡山で未登記の離れを含む実家を相続・売却するための具体的な手順を、不動産売却の実務視点で解説します。解体すべきか、登記すべきか、そのまま売れるのか、それぞれの判断基準と進め方を整理しました。

フォーシーズン株式会社では、2025年度の実績として、仕入れ25現場・75区画（11億円分）、仲介売買取引380件の不動産取引を行っており、未登記物件の取り扱い経験も豊富です。この記事を読めば、未登記の離れがある物件を「誰に」「どのように」相談し、処分を進めればよいかが分かります。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますので、まずは現状の整理から始めましょう。

岡山で未登記の離れを相続・売却する流れ

Step1：固定資産税納税通知書と現況の「ズレ」を確認する

【結論】このステップでは、手元にある「固定資産税納税通知書（課税明細書）」と、実際の建物の状況を照らし合わせます。

未登記であっても、自治体が建物を把握していれば固定資産税は課税されています。しかし、登記簿（法務局の記録）と課税台帳（市町村の記録）は連動していないケースがあり、ここを確認することがスタートです。

• 課税明細書の「家屋番号」を確認する
  家屋番号が記載されていれば登記されている可能性が高いですが、空欄や独自の番号が振られている場合は未登記の可能性があります。
• 現況との一致を確認する
  既に取り壊したはずの建物が課税され続けていないか、逆に課税明細に載っていない建物（離れや倉庫）がないかを確認します。

注意点：
未登記だからといって固定資産税がかからないわけではありません。また、課税されているからといって「自分の名義」として第三者に対抗できるわけでもありません。この「ズレ」を把握しないまま売却活動を始めると、契約直前で「売主が誰か確定できない」という事態になりかねません。

Step2：建物表題登記の要否と「未登記のまま」売却できるケースを判断する

【結論】このステップでは、未登記の離れを「登記してから売る」か「未登記のまま（あるいは解体して）売る」かを判断します。

原則として建物は登記する義務がありますが、実務上は売却の方針によって選択肢が分かれます。

• 中古住宅として利用する場合
  買主が住宅ローンを利用するには、原則としてすべての建物が登記されている必要があります。この場合、土地家屋調査士に依頼して「建物表題登記」を行い、その後に「所有権保存登記」を行う必要があります。
• 解体更地渡しの場合
  建物を解体して土地として引き渡すなら、わざわざ費用をかけて登記する必要はありません。解体後に「家屋滅失届」を役所に提出すれば足ります。
• 古家付き土地（現状有姿）で売る場合
  買主が現金購入する場合や、不動産会社が買い取る場合は、未登記のまま取引し、引き渡し後に買主側で登記や解体を行う特約を結ぶことも可能です。

判断基準：
価格優先なら、登記をして「使える建物」として一般市場で売却を目指します。
スピード・費用抑制優先なら、未登記のまま不動産買取を利用するか、解体前提で交渉を進めます。

Step3：土地境界の確定と「離れ」を含めた敷地測量を実施する

【結論】このステップでは、敷地の境界を確定させ、未登記建物が越境していないか等を確認します。

特に古い「離れ」は、隣地との境界ギリギリに建っていることが多く、屋根や雨樋が越境しているケースが実務で頻繁に見られます。

• 境界標の確認
  敷地の四隅に杭があるか確認します。ない場合は、測量士・測量コンサルタントに依頼して境界確定測量を行う必要があります。
• 越境の確認
  未登記の離れが隣地へ越境している場合、そのままでは売却できません。越境の覚書を結ぶか、是正（部分解体など）が必要です。

注意点：
測量や境界確定には数ヶ月かかることがあります。売却を急ぐ場合は、境界非明示でも取引可能な「買取」を選択肢に入れるのが一般的です。測量費用については、必要に応じて見積もりを行います。

Step4：実家じまいと並行して「不動産売却収支計画書」を作成する

【結論】このステップでは、売却にかかる費用と手取り額を試算し、家財整理（実家じまい）の計画を立てます。

不動産を売るには、単に売買代金が入るだけでなく、様々な経費がかかります。フォーシーズン株式会社では、売却・買取査定のご提案時に「不動産の売却に伴う収支計画書」をお渡しし、手元にいくら残るかを明確にします。

• 費用の洗い出し
  登記費用（未登記建物の表題登記など）、測量費、解体費、残置物撤去費、譲渡所得税、仲介手数料など。
• 実家じまい・家じまい
  家財の整理・処分は大きな負担です。自分たちで片付けるか、遺品整理業者に依頼するかを決めます。提携業者への見積もり依頼も可能です。

実務の視点：
「高く売れる」と思っていても、解体費や測量費がかさんで手取りが減るケースがあります。収支計画書で「解体渡し」と「現状渡し」のどちらが得かをシミュレーションすることが重要です。

Step5：仲介売却と直接買取のメリット・デメリットを比較選択する

【結論】このステップでは、ご自身の状況に合わせて「仲介」か「買取」かを選択します。

未登記建物がある場合や、相続物件特有の事情によって、最適な売却方法は異なります。

仲介売却（高く売りたい場合）

• メリット：市場価格での売却が期待できる。
• デメリット：いつ売れるか分からない。内覧対応が必要。契約不適合責任（売却後の不具合保証）を負うリスクがある。未登記建物の登記や測量を求められることが多い。
• 費用：仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋税）が必要。

直接買取（早く現金化したい・手間を省きたい場合）

• メリット：最短数日〜数週間で決済可能。仲介手数料が不要。未登記のまま、残置物そのままで売却可能なケースが多い。契約不適合責任が免責される。近所に知られずに売却できる。
• デメリット：売却価格は市場相場の7〜8割程度になる傾向がある。

環境価値の視点：
想いの詰まったご実家を、リフォームして中古住宅として次の方に使ってもらうことは、新築による資材消費を抑え、CO2削減につながる選択でもあります。建物が使える状態であれば、買取後に弊社で再生し、次世代へつなぐことも可能です。

Step6：提携士業と連携して相続登記から売却決済までを一気通貫で進める

【結論】このステップでは、専門家と連携して法的な手続きを完了させ、売却を実行します。

相続不動産の売却は、不動産会社だけで完結しないことがほとんどです。状況に応じて適切な専門家へお取り継ぎします。

• 司法書士：相続登記（名義変更）、未登記建物の表題登記・保存登記、抵当権抹消など。
• 土地家屋調査士・測量士：建物の表題登記、土地の境界確定測量、地積更正登記など。
• 税理士：売却後の譲渡所得税の申告、相続税の特例（空き家の3000万円特別控除など）の適用判断。
• 弁護士：遺産分割協議で揉めている場合や、権利関係が複雑な場合。

フォーシーズン株式会社の対応：
弊社ではこれらの専門家と提携しており、窓口を一本化してサポートします。登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、売主様の手間を最小限に抑えます。

まとめ

岡山で未登記の離れがある実家を相続・売却するには、まず現状（課税と登記のズレ）を把握し、登記してから売るか、未登記のまま（あるいは解体して）売るかの判断が重要です。

相続の状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって最適な進め方は異なります。自己判断で解体や登記をしてしまう前に、まずは専門家による全体の収支シミュレーションを受けることをお勧めします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。