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岡山県内で築古アパートを相続したものの、老朽化や空室、修繕費用の増加により「負動産」化を懸念されている方は少なくありません。この記事では、フォーシーズン株式会社が実務で実践している、築古アパートを確実に現金化するための具体的な手順を解説します。

この記事で分かること

• 築古アパートの現状診断と必要な書類整理の方法
• 「持ち続けるリスク」と「売却」を比較する収支計画書の活用法
• 仲介と買取、どちらが最適か判断する基準
• 遠方からでもスムーズに進める実家じまいと資産整理の段取り

弊社では、2025年度に仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入し、1255件の売却査定依頼（うち売却のご依頼220件）に対応してまいりました。これらの実績に基づき、失敗しないアパート売却・買取の流れをステップ形式でご紹介します。

なお、売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。登記や測量、解体など実費が発生する手続きについては、事前に見積もりを提示し、ご納得いただいた上で進めますのでご安心ください。

Step1：現状診断と書類整理を行う

【結論】このステップでは、アパートの収益状況と権利関係を把握するための「現状診断」と「書類整理」を行います。

築古アパートの売却や買取査定では、単に建物の外観を見るだけでなく、「現在どのような契約状態で貸しているか」が価格に大きく影響します。特に相続した物件の場合、契約書が見当たらないケースも多いため、初期段階での整理が不可欠です。

• 具体的な作業内容
  • 賃貸借契約書の確認（賃料、敷金、契約期間）
  • レントロール（家賃表）の作成または更新
  • 固定資産税納税通知書の確認
  • 修繕履歴の整理（外壁塗装、屋根防水、給湯器交換など）
• 必要書類・確認事項
  • 土地・建物の登記済証（権利証）または登記識別情報
  • 入居者一覧表（氏名、入居時期、保証人の有無）
  • 境界確認書の有無

注意点・実務のポイント
実務の現場では、長年自主管理されていたアパートで「契約書がない」「口約束で貸している」というケースがよく見られます。この場合、売却後のトラブルを防ぐために、覚書の締結や契約の巻き直しが必要になることがあります。書類が不足している場合でも、まずはそのままご相談ください。

Step2：収支計画書で保有と売却を比較検討する

【結論】このステップでは、将来の修繕リスクと売却益を数字で比較し、方針を決定します。

「まだ家賃が入るから持ち続けたい」と考えるオーナー様も多いですが、築古物件は突発的な修繕費（雨漏り対応や給排水管の故障など）が収益を圧迫します。弊社では、売却・買取査定のご提案時に「不動産の売却に伴う収支計画書」をお渡しいたします。

• 具体的な作業内容
  • 今後10年間で予想される大規模修繕費用の算出
  • 現在のキャッシュフローと、売却して現金化した場合の手残りの比較
  • 相続税や譲渡所得税の概算シミュレーション（提携税理士と連携）
• 確認事項
  • 大規模修繕（屋根・外壁）の実施時期
  • 空室が埋まらない場合の赤字転落ライン

判断のポイント
保有を継続する場合：修繕費を払っても十分な利益が残り、次世代に資産として残せる場合。
売却・買取を選ぶ場合：修繕費がかさみ実質利回りが低い、または将来的に更地にする費用が捻出できない場合。

Step3：空室率と老朽化から売却方法（仲介・買取）を判断する

【結論】このステップでは、物件の状態とご自身の優先順位に合わせて「仲介」か「買取」かを決定します。

築古アパートの処分には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、状況に合わせて選択することが重要です。

• 仲介（高く売りたい場合）
  • メリット：市場価格での売却が期待できる。
  • デメリット：いつ売れるか期間が確定しにくい、広告で近所に知られる、内覧対応が必要、売却後の契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）のリスクがある。
  • 費用：仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋税）が必要。
• 買取（早く現金化したい場合）
  • メリット：最短数日〜数週間で決済可能、仲介手数料不要、現状のままで引渡し可（残置物撤去不要）、広告不要で近所に知られない。
  • デメリット：価格は相場の7〜8割程度になる傾向がある。

判断基準のリスト

• 価格優先なら：空室が少なく、建物状態が良い場合は「仲介」にチャレンジ。
• スピード・手間回避優先なら：空室が多い、雨漏りがある、入居者トラブルがある場合は「買取」がスムーズ。

また、想いの詰まった建物をリノベーションして再生させることは、既存ストックの活用としてCO2削減にもつながります。解体ありきではなく、建物価値を活かせる買取再販の道も模索します。

Step4：専門家と連携して権利関係と立ち退きを整理する

【結論】このステップでは、売却の障害となる権利問題や入居者対応を専門家と連携して解決します。

築古アパートの売却では、相続登記が未了であったり、境界が不明確であったりすることが多々あります。また、老朽化による解体を前提とする場合は、入居者の立ち退き交渉が必要になることもあります。

• 具体的な作業内容
  • 司法書士：相続登記が未了の場合、遺産分割協議書を作成し名義人を確定します。
  • 土地家屋調査士・測量士：境界が不明確な場合、測量を行い境界確定を進めます。
  • 弁護士：立ち退き交渉が難航する場合や、相続人間でのトラブルがある場合に連携します。
• 必要書類・確認事項
  • 戸籍謄本（相続関係説明図）
  • 隣地所有者との境界確認書

注意点
登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは、必要に応じて見積もりを行います。これらは実費が発生する項目ですが、買取の場合は弊社が費用を負担して（売買代金から相殺、または現況有姿で買取）行うケースも多く、売主様の手出し費用を抑えることが可能です。

Step5：遠方から実家じまいと資産整理を進める

【結論】このステップでは、遠方在住の方でも負担なく進められるよう、現地の「実家じまい」と資産整理を一括して進めます。

岡山県外にお住まいで、実家やアパートの管理ができないというご相談が増えています。何度も岡山に帰省することなく手続きを完了させるには、窓口の一本化が鍵となります。

• 具体的な作業内容
  • 家財整理：アパートの一室や実家に残された家財道具の仕分け・処分。必要に応じて遺品整理業者を手配します。
  • 税務相談：売却後の確定申告や相続税について、提携税理士へお取り継ぎします。
  • 郵便物等の転送手配：空き家期間中の管理対応。

条件分岐：物件の状況による対応

• 建物が使える場合：家財を撤去し、中古物件または収益物件として売却・買取。
• 老朽化が著しい場合：解体して更地渡し、または現況のまま買取業者が引き取り解体。

遠方対応の実務では、鍵をお預かりして弊社が立ち会いを行い、写真や動画で報告しながら進めるケースが一般的です。

Step6：契約不適合責任を免責にして決済・引き渡しを行う

【結論】このステップでは、売却後のトラブルを防ぐための契約条項を盛り込み、安全に決済・引き渡しを行います。

築古物件の売却で最も怖いのが、売却後に雨漏りやシロアリ被害が見つかり、損害賠償を請求されることです。これを防ぐために「契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）」の取り扱いを明確にします。

• 具体的な作業内容
  • 売買契約書の作成と条文チェック
  • 重要事項説明書の読み合わせ
  • 手付金の授受と決済（残代金受領）
  • 鍵と関係書類の引き渡し
• 確認事項
  • 仲介の場合：通常、3ヶ月程度の責任期間が設定されますが、特約で免責にできるか交渉します。
  • 買取の場合：原則として「契約不適合責任は免責」となります。売却後に不具合が出ても売主様が責任を負う必要はありません。

実務視点の補足
特に築30年を超えるアパートの場合、見えない部分の配管故障などのリスクが高いため、個人の買主よりも、リスクを許容できる不動産会社への買取を選ぶ方が、精神的な安心感と後腐れのなさを優先できるため推奨されることが多いです。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。