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「岡山の実家を相続したが、実は借地権付き建物だった」「地主から契約更新や建物の取り壊しを迫られている」といったご相談が、近年急増しています。

この記事では、岡山で借地権を相続した方が、地主様と揉めることなく、スムーズに建物の売却や解体・処分を進めるための具体的な手順を解説します。借地権は「土地を借りる権利」であり、所有権とは異なる複雑な慣習や承諾料の支払いが絡むため、自己判断で進めると高確率でトラブルになります。

この記事で分かること

• 借地権の相続登記と契約内容の確認ポイント
• 地主様への挨拶・交渉の正しいタイミング
• 建物解体か現状売却かを判断する「収支計画」の作り方
• 仲介売却と買取処分のメリット・デメリット比較

私たちはフォーシーズン株式会社として、2025年度には仕入れ25現場・75区画、11億円分の不動産を購入し、多くの相続案件を解決してきました。その実務経験に基づき、机上の空論ではない「現場の進め方」をお伝えします。

Step1：借地権の相続登記と契約内容の「不都合な真実」を洗う

【結論】このステップでは、まず建物の名義を相続人に変更し、手元の土地賃貸借契約書の内容を精査します。

借地権の売却や処分を検討する際、大前提として「借地権そのもの」ではなく「借地上の建物」の名義を相続人に変更（相続登記）する必要があります。地主様の承諾を得る前に、まずは権利関係を確定させなければなりません。

• 建物の相続登記：司法書士へ依頼し、被相続人から相続人へ名義変更を行います。
• 契約書の確認：土地賃貸借契約書を探し、契約期間、地代、更新料、禁止事項（増改築禁止特約など）を確認します。
• 法定相続人の確定：誰がその借地権（建物）を承継するか、遺産分割協議で決定します。

実務での判断ポイント・注意点
よくある失敗は、「契約書が見当たらない」からといって、地主様にいきなり「契約書をください」と連絡してしまうことです。これにより「相続が発生したこと」が無防備に伝わり、「契約書がないなら更地にして返してほしい」と一方的に言われるリスクがあります。

〇〇の場合は
契約書がない、あるいは昭和初期の古い契約で内容が曖昧な場合は、地代の支払い履歴（通帳や領収書）を集めてください。「地代を支払って土地を利用している事実」が借地権の証明になります。

一方で△△なら
相続登記が未了のままでは、第三者への売却はもちろん、解体して更地返還する際の手続きも複雑になります。弊社提携の司法書士と連携し、まずは権利の土台を固めることを推奨します。

Step2：地主への「相続発生」の通知と今後の意向確認を慎重に行う

【結論】このステップでは、地主様へ相続の挨拶を行い、今後の土地利用についての意向を慎重にヒアリングします。

借地権の処分において、地主様は最大のキーマンです。借地権は相続によって当然に承継されますが、地主様との信頼関係が崩れると、後の「譲渡承諾」が得られず、売却が不可能になるケースが多々あります。

• 相続の通知：内容証明郵便などで形式的に送るのではなく、可能であれば直接訪問し、丁寧にご挨拶します。
• 意向の確認：地主様が「底地（土地）を売りたいのか」「借地権を買い戻したいのか」「今のまま貸し続けたいのか」を探ります。

実務での判断ポイント・注意点
この段階で「売却したい」と断定的に伝えないことが重要です。「今後どうすべきか相談したい」というスタンスで接することで、地主様の警戒心を解きます。遠方にお住まいで岡山に来られない場合は、私たちが代理で地主様のもとへ伺うことも可能です。

〇〇の場合は
地主様がお寺や神社、あるいは財務省（国有地）の場合は、手続きが事務的かつ厳格に進みます。個人の地主様とは異なり、所定の書類提出や承諾料の算定基準が明確なため、早めに窓口へ相談する必要があります。

Step3：建物解体か現状売却か？収支計画書で「手残りの最大化」を判定する

【結論】このステップでは、解体費用や諸経費を試算し、手元にいくら残るかをシミュレーションします。

「古い建物だから解体して更地で返すべきか」「古家付きとして売れるか」は、立地や建物の状態、そして地主様の意向によります。感情で決めず、数字で判断するために不動産の売却に伴う収支計画書を作成します。

• 解体見積もり：建物取壊し費用の概算を取得します（木造、鉄骨、アスベスト有無で大きく異なります）。
• 測量見積もり：借地範囲が不明確な場合、測量が必要になることがあります。
• 市場価格の調査：借地権付き建物として売却した場合の相場を査定します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますが、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは、実施する場合に実費が発生します。これらは必要に応じて見積もりを行い、収支計画書に反映させます。

判断基準の例

• 価格優先なら：建物をリフォームして「中古住宅」として借地権付きで売却する（地主様の承諾必須）。
• 手間回避なら：解体して更地にし、地主様へ返還する（無償返還か、建物買取請求権を行使するかは契約と法判断による）。

環境価値の視点
想いの詰まったご実家を、解体せずにリフォームして次の方に住んでいただくことは、廃棄物を減らし、CO2削減につながる環境に優しい選択肢でもあります。建物が使用可能な状態であれば、まずは「活かす」方向での検討をおすすめします。

Step4：譲渡承諾料の交渉と「借地権譲渡の承諾」を正式に取得する

【結論】このステップでは、第三者へ売却するために不可欠な「地主様の承諾」を取り付け、承諾料（名義書換料）の条件を固めます。

借地権を第三者に売却するには、民法上、地主様の承諾が必要です。実務上は、借地権価格の10%程度を「譲渡承諾料」として地主様に支払う慣習が一般的です。

• 承諾書の取得：「借地権譲渡承諾書」に署名・捺印をいただきます。
• 条件交渉：承諾料の額、建て替えの可否（建替承諾料）、ローン承諾（買主がローンを使う場合の承諾）について合意形成を図ります。

実務での判断ポイント・注意点
ここで交渉が決裂すると、裁判所へ「借地非訟手続」を申し立てて代諾許可を得る必要が出てきます。これは時間と費用がかかるため、可能な限り話し合いで解決できるよう、弊社のような専門家が間に入り調整を行います。

〇〇の場合は
地主様が「知らない人には貸したくない」と頑なな場合、地主様ご自身に借地権を買い取ってもらう交渉へ切り替えることも有効な戦略です。

Step5：仲介売却と即時買取を比較し、最適な処分方法を決定する

【結論】このステップでは、販売活動を行う「仲介」か、業者が買い取る「買取」か、最終的な処分方法を決定します。

地主様の承諾が得られる見込みが立ったら、具体的な売却活動に入ります。借地権付き建物は特殊な物件であるため、通常の所有権物件とは異なる判断が必要です。

仲介査定（高く売りたい場合）

• メリット：市場価格での売却が期待でき、手残りが多くなる可能性がある。
• デメリット：買主が見つかるまで地代を払い続ける必要がある。地主様との面談やローン承諾など、手続きが長期化しやすい。
• 費用：仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋税）が必要です。

買取り査定（早く現金化したい場合）

• メリット：最短数日〜数週間で決済可能。地主様との交渉や手続きを業者が引き継ぐため、精神的な負担が軽い。仲介手数料は不要。
• デメリット：売却価格は市場相場の7〜8割程度になる傾向がある。

実務での判断ポイント
借地権の場合、買主が住宅ローンを組みにくい（地主の承諾が必要なため）というハードルがあります。そのため、一般の買主を探す「仲介」よりも、資金力のある業者が買い取る「買取」の方が、結果的にスムーズにまとまるケースが多く見られます。

Step6：建物解体・家財整理を経て、地主・買主との三者間調整を完了させる

【結論】このステップでは、家財の処分や引渡し準備を行い、最終的な決済・引渡しを完了させます。

売却先が決まったら、引渡しに向けた実作業に入ります。特に「実家じまい」は、精神的にも肉体的にも負担がかかる作業です。

• 実家じまい・家財整理：室内の荷物を撤去します。ご自身で行うのが難しい場合、信頼できる遺品整理業者をご紹介します。
• 三者間契約：地主様、借地人（売主）、新借地人（買主）の三者で契約内容を確認し、書面を取り交わします。
• 決済・引渡し：売買代金の授受、承諾料の支払い、鍵の引渡しを同日に行います。

専門家へのお取り継ぎ
この段階でトラブルになりやすいのが、境界の問題や相続税の申告です。弊社では、状況に応じて以下の専門家へお繋ぎし、ワンストップでサポートします。

• 測量士・測量コンサルタント：隣地との境界が不明確な場合、確定測量を行います。
• 税理士：売却益が出た場合の譲渡所得税や、相続税の特例利用について相談可能です。
• 弁護士：遺産分割で揉めている場合や、地主様との法的トラブルが深刻な場合に連携します。

まとめ

借地権の相続は、単なる不動産売却以上に「人間関係」と「権利調整」が重要になります。地主様との関係性や契約内容によって、とるべき戦略は180度変わります。

私たちフォーシーズン株式会社は、岡山県内で多数の借地権案件を取り扱っており、地主様との交渉から売却・買取までを一貫してサポート可能です。まずは「収支計画書」を作成し、どの選択肢が最もお客様の利益になるかを一緒に考えましょう。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。