コラム

遠く離れた岡山にある実家や空き地。草刈りの連絡が来るたびにため息をつき、管理の限界を感じていませんか？想い出が詰まった場所を放置して「負動産」にしたくないというお気持ち、痛いほどわかります。

弊社では空き家・空き地・１棟アパート・１棟マンション・ビル・事務所・工務店の家・ハウスメーカーの家など多岐にわたる物件を取り扱い、売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。2025年度は仕入れ25現場・75区画（11億円分購入）、売却査定依頼1255件（うち売却依頼220件）、仲介売買380件の実績があります。本記事では処分の全手順を解説します。

Q1: 岡山で空き地や空き家を放置すると、どのようなリスクがありますか？

【結論】固定資産税の増額や近隣トラブルなど、経済的・法的なリスクが甚大になるため、早急な対策を講じるべきです。

実務上よくあるケースとして、遠方にお住まいで草刈りや建物の維持ができず、ご近所からクレームが入って初めて事態の深刻さに気づく方が多くいらっしゃいます。放置期間が長引くほど、解決に向けた精神的・金銭的な負担は大きくなります。

建物が残っている場合は「特定空家」に指定されて固定資産税が最大6倍になる恐れがあり、一方で更地であれば不法投棄や雑草の繁茂による近隣トラブルのリスクが高まります。どちらにしても放置は危険です。

• 価格優先：少しでも高く売りたいか
• スピード優先：今すぐ手放して安心したいか
• 手間回避（片付け・立会い削減）：遠方からの移動や作業をなくしたいか
• 近所に知られたくない：ひっそりと処分したいか

これらの判断基準をもとに、ご自身の状況に合った解決策を見つけることが重要です。

Q2: 遠方に住んでいますが、岡山にある実家の「家じまい」はどう進めればよいですか？

【結論】まずは家財の整理から始め、不動産の処分方法を決めるという順序で進めるべきです。

遠方からの実家じまいは、物理的な距離が最大の壁となります。ご自身で少しずつ片付ける場合は交通費や時間がかさむため、一方で時間がない場合は、実家の家財の整理・処分を専門の遺品整理業者に依頼する選択肢を持つことが解決への近道です。

家財が片付かないことには、売却や解体といった次のステップに進むことができません。まずは全体の流れを把握し、一つずつクリアしていくことが大切です。具体的な段取りは以下の通りです。

• 名義確認
• 共有確認
• 家財整理
• 境界/測量
• 売却/買取判断
• 契約
• 決済

この手順に沿って進めることで、遠方からでもスムーズに実家じまいを完了させることができます。

Q3: 実家じまいに伴う不動産処分では、どのような費用や手続きが発生しますか？

【結論】登記や測量、解体などの手続きが必要となり、それぞれに費用が発生するため事前の見積もりが不可欠です。

不動産の処分には、単に売るだけでなく、様々な費用・手続きが絡む点に注意が必要です。建物を解体して更地にする場合は解体費用が、一方で賃貸として活用する場合はリフォーム費用がかかります。また、売却によって利益が出た際の税務申告など、税理士への取次が必要になるケースもあります。

弊社では、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、お客様に費用負担の全体像を把握していただいております。事前に手戻りが出やすいポイントを洗い出すことが重要です。

• 相続登記にかかる登録免許税や司法書士報酬
• 境界が不明確な場合の測量費用
• 残置物撤去や建物の解体費用

これらを総合的に算出し、手元にいくら残るのかを明確にしてから進めることが、失敗しない不動産処分の秘訣です。

Q4: 岡山の不動産を売却する際、「仲介」を選ぶメリットと注意点は何ですか？

【結論】市場価格で高く売れる可能性がある反面、売却期間が読めず、内覧対応や契約不適合責任のリスクを伴う手法です。

実際のご相談では、「少しでも高く売りたい」と仲介査定を希望される方が多いですが、実務上の注意点を理解しておく必要があります。時間に余裕がある場合は仲介が適していますが、一方で急いで現金化したい場合は、いつ売れるか分からないというデメリットが大きく影響します。

仲介による売却では、以下の点に留意が必要です。

• 売却までの期間が確定しにくい
• 広告で近所に知られる可能性
• 購入希望者の内覧対応
• 引渡し後の不具合（雨漏り等）リスク
• 仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）

これらを許容できるかどうかをしっかりと検討し、ご自身の希望に合った売却方法を選択することが大切です。

Q5: 早く手放したい場合、「買取」を選ぶとどのようなメリットがありますか？

【結論】フォーシーズンが直接買うため、最短数日〜数週間で決済が進み、現状のままで手間なく現金化できます。

買取り査定は、とにかく早く、そして確実に不動産を手放したい方に最適な方法です。家財が残っている場合はそのままの状態で引き渡すことができ、一方で更地であればさらに迅速な手続きが可能です。仲介手数料不要で、広告不要のため近所に知られることもありません。

価格は相場の7〜8割程度になり得るという側面はありますが、引渡し後の不具合に対する責任も免除されるため、精神的な負担は大幅に軽減されます。弊社では、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたしますので、手取り額を正確に把握できます。

• 価格優先：仲介でじっくり売る
• スピード優先：買取で即現金化する
• 手間回避（片付け・立会い削減）：現状買取を選ぶ
• 近所に知られたくない：広告を出さない買取を選ぶ

これらの判断基準と収支計画書を照らし合わせ、最適な選択をしてください。

Q6: 共有名義や相続未登記の土地でも売却できますか？

【結論】名義変更や遺産分割協議を完了させることで売却できますが、専門家との連携が必須となります。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、相続登記が未了のまま放置されているケースや、複数人の共有名義になっているケースに頻繁に直面します。実務で誤解されやすいポイントとして、「自分の持ち分だけなら勝手に売れる」と思われがちですが、不動産全体を売却するには共有者全員の同意という要件を満たす必要があります。

状況に応じて、以下のように提携士業と連携して進めます。

• 相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合は弁護士
• 相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合は税理士
• 遺産分割協議の整理、相続登記などが必要な場合は司法書士
• 土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行う場合は測量士・測量コンサルタント

複雑な権利関係も、専門家とチームを組むことで確実に紐解き、売却可能な状態へと導きます。

Q7: 相続した農地（田・畑）を処分したいのですが、宅地と同じように売れますか？

【結論】農地法による制限があるため、農業委員会への許可申請や地目変更が必要となり、宅地とは異なる手続きが求められます。

農地の売却は、対象となる土地が「農用地区域内農地」か「市街化区域内農地」かといった要件によって、手続きの難易度が大きく変わります。農地のまま農家に売る場合は農地法第3条の許可が、一方で宅地に転用して売る場合は第4条または第5条の許可や届出が必要です。

実務において、制度と現場運用のズレがトラブルを生むことが多々あります。例えば、遠方対応での書類不足や、境界・測量が未了のために手続きがストップするケース、さらには農地の扱いに対する農業委員会の見解が地域によって異なるケースなどです。

• 農業委員会への事前相談と許可申請のスケジュール確認
• 隣接する土地との境界確定と測量の実施

農地の処分は専門的な知識が不可欠ですので、自己判断せずプロにご相談いただくことが確実な解決への第一歩です。

Q8: 1棟アパートやビル、事務所などの収益物件を相続した場合の出口戦略を教えてください。

【結論】入居状況や建物の状態を把握した上で、そのまま収益物件として売却するか、解体して更地にするか判断すべきです。

収益物件の相続は、戸建住宅とは異なる視点での判断が求められます。満室稼働しており安定した家賃収入がある場合は、投資用物件としてそのまま売却する（オーナーチェンジ）のが得策です。一方で空室が多く、建物の老朽化が進んでいる場合は、入居者に立ち退き交渉を行い、解体して更地として売却する方が高く売れる可能性があります。

弊社では、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所といった多様な物件の取り扱い実績があります。物件のポテンシャルを最大限に引き出すための戦略を練ることが重要です。

• 現在の利回りと周辺相場の比較
• 大規模修繕にかかる将来的なコストの試算
• 立ち退きにかかる時間と費用の見積もり

これらを総合的に分析し、最も手元に資金が残る、あるいは負担が少なくなる出口戦略をご提案いたします。

Q9: 古い工務店の家やハウスメーカーの家でも、解体せずに売却することは可能ですか？

【結論】建物の状態が良ければ中古住宅として売却でき、結果として日本のCO2削減や環境負荷の低減にも貢献できます。

「古い家だから解体するしかない」と諦める必要はありません。基礎や柱がしっかりしており、リフォームで十分に住める場合は中古住宅として市場に出すことができます。一方で老朽化が激しく、修繕費用が売却価格を上回るような場合は、解体して更地にする方が現実的です。

想いの詰まった自宅を中古住宅として利用してもらうことでCO2削減につながるという環境価値の側面も見逃せません。建物を壊して新築を建てるよりも、既存の建物を活かす中古住宅取引は日本のCO2削減につながる大切な取り組みです。

• 建物のインスペクション（住宅診断）の実施
• リフォーム費用と想定売却価格のバランス確認

工務店の家やハウスメーカーの家など、それぞれの建物の特性を活かした販売戦略を立てることで、次世代へと価値を引き継ぐことが可能になります。

相続した不動産の処分は、ご家族の想いや状況によって最適な答えが変わります。相続状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって判断が異なるため、最終的な判断は個別事情を踏まえた検討・相談が必要です。

一人で抱え込まず、まずは現状を整理することから始めましょう。私たちが、あなたの肩の荷を下ろすお手伝いをいたします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。