コラム

岡山で相続登記義務化に伴い、放置不動産を処分する手順にお悩みですか？この記事では、岡山で相続登記義務化に対応し、放置不動産を処分する手順を実務視点で解説します。他府県在住の方や農地・空き家を相続した方が、失敗しない段取りが分かります。2025年度、弊社は売却査定依頼1255件（うち売却のご依頼220件）の実績がございます。売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますのでご安心ください。

Step1：相続登記義務化の対象となる不動産の権利状態を確認する

【結論】このステップでは、相続した不動産の現在の名義や権利状態を正確に把握します。

2024年4月より相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記申請を行わないと過料の対象となるリスクが生じました。実際の支援・対応の中で多いケースとして、先代や先々代の名義のまま長年放置されている農地や戸建住宅が散見されます。まずは誰の名義になっているかを確認することが処分の第一歩です。特に岡山県内でも、市街化調整区域の土地や耕作放棄地など、権利関係が複雑化している物件が多く見受けられます。

• 法務局での登記簿謄本（全部事項証明書）の取得
• 固定資産税の納税通知書と実際の登記名義の照合

単独名義の場合は比較的スムーズに手続きへ移行できますが、一方で共有名義なら相続人全員の同意が必要となり、難易度が上がります。実務で誤解されやすいポイントとして、固定資産税を代表して払っていても、登記が完了しているとは限りません。まずは現状を正しく認識することが重要です。

Step2：司法書士へ依頼し相続登記を完了させて「売却・処分ができる権利状態」を整える

【結論】このステップでは、司法書士に依頼して相続登記を行い、不動産を売却・処分できる状態にします。

不動産の売却や買取を行うには、亡くなった方から現在の相続人へ名義変更を行う必要があります。これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で見られる傾向として、遺産分割協議が難航し、手続きが途中で止まってしまうケースが少なくありません。専門家のサポートを得て確実に行うことが求められます。特に、遠方に住む兄弟間での話し合いが必要な場合、書類のやり取りだけでも数ヶ月を要することがあります。

• 遺産分割協議書の作成と相続人全員の署名・実印の押印
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本など必要書類の収集

相続人間で意見が一致している場合は司法書士への依頼で登記手続きが進みますが、一方でトラブルが生じている場合は弁護士へのお取り継ぎが必要になります。弊社では無料相談・無料査定を行っておりますが、登記手続きや書類収集には実費が発生し得る点にご注意ください。制度と現場運用では、書類不足で想定以上に時間がかかるズレが生じやすいです。

Step3：実家じまいの最優先事項！家財整理と「解体・測量・清掃」の見積もりで費用を可視化する

【結論】このステップでは、実家じまい・家じまいに伴う家財整理や、不動産処分に必要な各種作業の見積もりを取得します。

空き家や工務店の家、ハウスメーカーの家などを処分する際、建物内の残置物撤去や建物の状態把握が不可欠です。実務の現場でよく見られる進め方として、まずは家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者に依頼する選択肢）を行い、その後に不動産の処分方針（売却、解体して更地、賃貸）を決定します。長年放置された実家の場合、庭木の伐採や不用品の量が想定を超えることも多々あります。

• 家財の仕分けと不用品の処分業者の手配
• 解体工事、土地の測量、ハウスクリーニングなどの見積もり依頼

建物が古く再利用が難しい場合は解体して更地にする見積もりを取得しますが、一方で建物がまだ使えるならリフォームや清掃の見積もりを行います。登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、費用を可視化します。これらには実費が発生し得るため、無料と誤認しないよう注意が必要です。

Step4：仲介か買取か？収支計画書を比較し「手残りの最大化」か「早期の現金化」かを決める

【結論】このステップでは、仲介と買取のどちらで処分するかを決定します。

売却・買取査定のご提案時に、弊社では必ず「不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたします」。これにより、売却価格から諸費用（仲介手数料、解体費、測量費など）を差し引いた実際の手取り額を明確にします。どのような条件・前提でその手順が有効かを見極めることが重要です。特に、住宅ローン残債がある場合や、再建築不可物件などの特殊な条件下では、手残りの計算が複雑になります。

• 仲介査定（高く売りたい場合）と買取り査定（早く現金化したい場合）の比較検討
• 収支計画書に基づく手残り金額のシミュレーション

判断基準は以下の通りです。

• 価格優先：仲介（期間が確定しにくい／広告で近所に知られる可能性／内覧対応／引渡し後不具合リスク／仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）が必要）
• スピード優先：買取（最短数日〜数週間で決済／仲介手数料不要／現状のままで可／広告不要／価格は相場の7〜8割程度になり得る）
• 手間回避：買取（片付け・立会い削減）
• 近所に知られたくない：買取

少しでも高く売りたい場合は仲介を選びますが、一方で早く現金化し手間を省きたい場合は買取が適しています。査定額＝手取り額ではないという実務で誤解されやすいポイントに注意してください。

Step5：遠方在住者でも可能な岡山不動産の処分実務と「中古住宅としての環境価値」を再評価する

【結論】このステップでは、遠方からの手続き方法と、建物を中古住宅として活かす価値を確認します。

他府県在住で岡山県にある実家や空き家を処分したいというご相談は非常に多く寄せられます。実務の現場でよく見られる進め方として、鍵の郵送やオンライン面談を活用し、現地に何度も足を運ばずに手続きを完結させる方法を取ります。これにより、交通費や移動時間の負担を大幅に軽減できます。

• 郵送やオンラインを活用した媒介契約や売買契約の締結
• 建物の状態評価と中古住宅としての販売可能性の検討

建物の劣化が激しい場合は解体を手配しますが、一方で手入れが行き届いているなら中古住宅として販売します。想いの詰まった自宅を中古住宅として利用してもらうことでCO2削減につながる側面があります。中古住宅取引は日本のCO2削減につながるという環境価値も、処分方針を決める際の一つの視点となります。

Step6：提携士業との連携で共有名義や農地相続の複雑なトラブルを解消する

【結論】このステップでは、専門家の力を借りて複雑な権利関係や税務の問題を解決します。

農地・田・畑や、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件の相続では、特有の法規制や税務が絡みます。これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で見られる傾向として、自己判断で進めてしまい後から税金や境界のトラブルに発展するケースがあります。例えば、農地を売却するには農業委員会の許可が必要であり、手続きに数ヶ月を要することもあります。

• 提携士業（弁護士・税理士・司法書士・測量士等）への相談と連携
• 農地転用手続きや境界確定測量の実施

相続税の申告や税の論点整理が必要な場合は税理士へ、一方で境界が曖昧・未確定の場合は測量士・測量コンサルタントへお取り継ぎします。相続の状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって最適な進め方は異なります。最終的な判断や運用は、個別事情を踏まえた検討が必要です。

岡山での相続登記義務化に伴う放置不動産の処分は、権利関係の整理から実家じまい、売却・買取の選択まで多岐にわたります。無料査定や収支計画書の作成を通じて、ご自身の状況に最適な選択肢を見つけることが成功の鍵です。遠方にお住まいの方や、農地・収益物件の処分にお困りの方も、専門家と連携してスムーズな解決を目指しましょう。相続の状況によって最適な進め方は異なるため、最終的な判断は個別事情を踏まえた検討が必要です。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。