コラム

岡山で相続した土地を分割して売却したいとお考えの方へ

岡山で相続した土地を分割して売却したいとお考えの方へ。この記事では、岡山で相続した土地を分割して売却するための具体的な手順を、初心者にも分かりやすい平易な言葉で解説します。

この記事で分かること：
・なぜ土地を分ける（分筆する）必要があるのか
・境界確定から売却までの具体的な段取り
・仲介と買取の選び方

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。弊社フォーシーズン株式会社は、2025年度：仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入、2025年度：売却査定依頼1255件、うち売却のご依頼220件、2025年度：仲介売買（売却・購入）の取引実績件数380件の実績がございます。誰が何をどう進めればよいか、プロの視点から分かりやすくお伝えします。

岡山での相続土地売却：なぜ「分筆」が必要になるのか？

相続した広い土地や、実家と畑が一緒になっている土地などは、そのままでは広すぎて買い手が見つかりにくいことがあります。そのため、土地をいくつかに分ける「分筆（ぶんぴつ）」を行って、買いやすい大きさの区画にすることが有効です。想いの詰まった自宅や土地も、中古住宅や新しい宅地として次の方に利用してもらうことで、結果として日本のCO2削減につながる側面があります。

しかし、相続の状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって最適な進め方は異なります。最終的な判断や運用は、個別事情を踏まえた検討が必要です。

Step 1：相続登記と権利関係の整理を優先する

【結論】このステップでは、亡くなった方から相続人へ土地の名義を変更する「相続登記」を行います。

土地を売却するためには、まず売主となる方の名義に変更しなければなりません。実務の現場でよく見られる進め方として、遺産分割協議で誰がどの割合で相続するかをしっかり決めてから登記を行います。特に「とりあえず兄弟で共有名義にする」というケースがありますが、後々の売却時に全員の同意が必要になりトラブルになりやすいため注意が必要です。

• 相続人全員での話し合い（遺産分割協議）
• 戸籍謄本などの必要書類の収集
• 法務局での相続登記手続き

【注意点・不動産実務視点の補足】
制度上は自分たちで登記することも可能ですが、書類不足で手続きが止まるなど、制度・理論と現場運用との間でズレが生じやすい点です。そのため、遺産分割協議の整理や相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要がある場合は、弊社提携の司法書士をご紹介いたします。また、相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合は弁護士を、相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合は税理士をお取り継ぎし、早期整理を図ります。

Step 2：土地の境界確定と測量を実施する

【結論】このステップでは、隣の土地との境目（境界）をはっきりさせる測量を行います。

土地を分筆するためには、まず全体の面積と境界を正確に確定させる必要があります。これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で見られる傾向として、昔の土地は境界の目印（境界標）がなくなっていたり、お隣との認識が違っていたりすることが非常に多いです。「お隣のブロック塀が実は自分の土地に入っていた」といった問題が発覚することもあります。

• 隣地の所有者との立ち会い
• 境界標の設置と測量図の作成
• 境界確認書の取り交わし

【注意点・不動産実務視点の補足】
境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。その場合は、弊社提携の測量士・測量コンサルタントをご紹介いたします。なお、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、段取りを取りまとめて進行します。売却相談や査定は無料ですが、これらの実作業には実費が発生し得る点をご理解ください。

Step 3：分筆案の作成と「売れる区画」の設計

【結論】このステップでは、土地をどのように分けるか（分筆案）を計画します。

ただ適当に分けるのではなく、買い手が家を建てやすい形や広さにすることが重要です。実際の支援・対応の中で多いケースとして、道路に面している部分の長さ（間口）や、駐車場の配置を考慮せずに分けてしまい、後から「家が建てられない（再建築不可）」となってしまう失敗があります。

• 地域の条例や建築基準法の確認
• 道路との接道状況のチェック
• 分筆登記の手続き

【注意点・不動産実務視点の補足】
どのような条件・前提でその手順が有効かをしっかり見極める必要があります。例えば、市街化調整区域や農地の場合は、そもそも分筆や建築に厳しい制限があるため、事前の調査が不可欠です。一方で、一般的な宅地であれば、周辺の相場に合わせて「売りやすい面積」に分割することが成功の鍵となります。

Step 4：仲介売却か直接買取かの判断基準を決める

【結論】このステップでは、不動産会社に間に入ってもらって一般の買い手を探す「仲介」か、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」かを選びます。

売却の目的によって最適な方法は異なります。弊社では、売却・買取査定をご提案する際に、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、どちらが合うかを整理します。

• 仲介と買取の査定額の比較
• 売却完了までのスケジュールの確認
• 手元に残る金額（手取り額）のシミュレーション

【注意点・不動産実務視点の補足】
実務で誤解されやすいポイントとして、査定額＝手取り額ではないという点があります。以下の判断基準を参考にしてください。
・価格優先の場合は「仲介」：高く売れる可能性がありますが、期間が確定しにくく、広告で近所に知られる可能性、内覧対応、引渡し後不具合リスク、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）がかかります。
・スピード優先・手間回避・近所に知られたくない場合は「買取」：最短数日〜数週間で決済でき、仲介手数料不要、現状のままで可、広告不要で近所に知られたくない方に適していますが、価格は相場の7〜8割程度になり得ます。

Step 5：実家じまいと家財整理を並行して進める

【結論】このステップでは、建物の中にある荷物の片付けや、建物をどうするかを決めます。

土地の上に古い実家や空き家が建っている場合、そのまま売るか、解体して更地（何もない土地）にするかを決める必要があります。遠方にお住まいで岡山県の実家を整理する「実家じまい・家じまい」のケースでは、片付けの負担が大きな課題となります。

• 家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）
• 不動産の処分方針の決定（売却、解体して更地、賃貸）
• 解体業者への見積もり依頼

【注意点・不動産実務視点の補足】
ここでも判断基準が重要です。
・価格優先の場合は「更地渡し」：解体費用を先出しして更地にすることで、買い手がつきやすくなります。
・手間回避の場合は「現状渡し（古家付き土地）」：解体や片付けの手間を省けますが、売却価格はその分下がります。
弊社では、家財の整理から解体まで、必要に応じて見積もりを行い、次に何を決めるべきかを明確にします。

Step 6：売買契約の締結と決済・引き渡し

【結論】このステップでは、買い手と契約を結び、代金を受け取って土地を引き渡します。

条件がまとまったら、不動産売買契約書を作成し、署名・捺印を行います。その後、代金の支払い（決済）と同時に、土地の名義を買い手に変更する手続きを行います。

• 売買契約書の確認と署名・捺印
• 手付金の受領
• 残代金の受領と所有権移転登記（決済・引き渡し）

【注意点・不動産実務視点の補足】
決済の場には、売主、買主、不動産会社、司法書士が集まるのが一般的です。遠方にお住まいで立ち会いが難しい場合は、事前に司法書士と面談して書類を準備する「持ち回り契約」や「代理人による決済」などの方法もあります。また、仲介で売却した場合、引き渡し後にシロアリや雨漏りなどの不具合が見つかると、売主が責任を負うリスク（契約不適合責任）があります。一方で買取の場合は、不動産会社がプロとして買い取るため、このリスクを免責にできることが多く、安心です。状況に合わせて柔軟に対応いたします。

まとめ

岡山で相続した土地を分筆して売却する手順について解説しました。相続登記から境界確定、分筆案の作成、そして実家じまいの片付けまで、やるべきことは多岐にわたります。しかし、一つひとつのステップを専門家と連携しながら進めることで、失敗なくスムーズに現金化することが可能です。不動産の売却は、物件の状況やご家族の事情によって最適な正解が異なります。まずは無料査定や無料相談をご利用いただき、ご自身のケースに合った進め方を見つけてください。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。