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【2026年最新】岡山県で不動産売却を成功させるなら、まず「仲介相場」と「買取相場」の違いを把握しましょう。手続きの段取りや査定の注意点を知ることで、トラブルを回避し納得のいく即現金化が可能になります。

Q1. 2026年現在、岡山県内の不動産売却相場はどのように推移していますか？

【結論】岡山市中心部や倉敷市の利便施設周辺では上昇傾向が続いていますが、郊外や中山間地域では二極化が鮮明になっています。

実際のご相談では、岡山市北区や中区の駅近マンションは坪単価が前年比で5％以上上昇しているケースも見受けられます。一方で、築年数が40年を超える戸建てや、市街化調整区域内の土地については、買い手が見つかりにくく価格が横ばい、あるいは下落傾向にあります。

• 岡山市北区・中区などの都市部：需要が高く、強気の価格設定でも成約しやすい傾向
• 県北部や島しょ部：需要が限定的なため、早期売却には積極的な価格調整が必要

このように、エリアや物件種別によって判断が大きく分かれるのが現在の岡山市場の特徴です。最終的な判断は個別事情を踏まえた検討・相談が必要ですが、まずは路線価や近隣の成約事例を基にした精度の高い査定が不可欠です。

Q2. 相続した岡山の古い実家を「買取」で即現金化する場合の相場目安は？

【結論】一般的に仲介による市場価格（売り出し価格）の7割前後が買取査定額の目安となります。

実務上よくあるケースとして、相続した空き家を放置していると、固定資産税や維持管理費が負担となり「多少安くても早く手放したい」というご要望を多くいただきます。例えば、市場価格が2,000万円の物件であれば、1,400万円程度が買取のラインになることが一般的です。

• 買取のメリット：契約不適合責任が免除されることが多く、即時の現金化が可能
• 仲介のメリット：時間はかかるが、市場価格に近い高値での売却が期待できる

「手取り額」を優先するか「処分スピード」を優先するかによって、選択すべき手法が異なります。特に遠方にお住まいの方は、現地へ何度も足を運ぶ手間を省くために買取を選ばれる方が増えています。

Q3. 岡山県にある農地（田・畑）を相続しましたが、売却は可能ですか？

【結論】農地法による制限があるため、原則として農業従事者への売却、あるいは転用許可を得ての売却となります。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、最も「制度と現場運用のズレ」が生じやすいのが農地です。農地転用が可能か（第1種〜第3種農地の区分）によって、資産価値は10倍以上変わることも珍しくありません。

• 転用可能な農地：宅地や駐車場として一般の方へ売却でき、査定額も高くなる
• 転用が困難な農地：農地として売るしかなく、買い手が限定されるため非常に安価になる

他府県にお住まいの方が岡山の農地を管理し続けるのは現実的に困難です。まずはその土地が「転用できるのか」を市町村の農業委員会で確認する、あるいは実務に詳しい専門業者へ調査を依頼することをお勧めします。

Q4. 遠方に住んでいて岡山に行けないのですが、売却査定は依頼できますか？

【結論】完全非対面での机上査定や、鍵を郵送いただいての現地調査による訪問査定が可能です。

実際のご相談では、東京や大阪にお住まいの方から「一度も岡山に戻らずに売却を完了させたい」というリクエストをいただきます。現在はIT重説（オンラインでの重要事項説明）や郵送による契約手続きが整備されており、来店不要で取引を完結させることができます。

• 机上査定：周辺データから概算を算出。まずは相場を知りたい方向け
• 訪問査定：建物の損傷や境界の状況を確認。より正確な買取額を出すために必須

ただし、権利証（登記識別情報）の紛失や、未登記の増築がある場合は別途手続きが必要です。遠方の場合は書類のやり取りに時間がかかるため、早めに段取りを相談しておくのがトラブル回避の秘訣です。

Q5. 岡山市や倉敷市のマンション売却で、査定額を下げる要因は何ですか？

【結論】築年数の経過に加え、管理費・修繕積立金の滞納や、大規模修繕の計画不足などが挙げられます。

実務で誤解されやすいポイントですが、内装が綺麗でも「管理状態」が悪いマンションは、買い手のローン審査が通りにくくなり、結果として査定額が下がります。一方で、リノベーション済みの物件や、岡山市中心部の人気学区内にある物件は、築30年を超えても底堅い相場を維持しています。

• マイナス要因：ペット不可の制限、駐車場不足、眺望の遮り
• プラス要因：駅徒歩10分圏内、アウトフレーム工法、ZEH基準の適合

売却を急ぐあまり、管理組合の状況を確認せずに査定に出すと、後から「修繕積立金の不足」が発覚して減額交渉を受けるリスクがあります。

Q6. 親の名義のままの不動産を売却・処分することはできますか？

【結論】そのままでは売却できません。相続登記を行い、名義を相続人に変更した後に売却手続きへ進む必要があります。

実務上よくあるケースとして、相続登記が義務化（2024年4月〜）されたことで、長年放置されていた名義変更のご相談が急増しています。兄弟で共有名義にする場合は、将来的に意見が食い違って売却できなくなる「共有持分トラブル」のリスクがあるため注意が必要です。

• 単独名義への変更：売却判断がスムーズになり、手続きの段取りが簡略化される
• 換価分割：不動産を売却して、その現金を相続人で分ける実務的な手法

名義変更には戸籍謄本の収集など数ヶ月単位の時間がかかることもあります。売却査定と並行して、司法書士と連携しながら登記を進めるのが最も効率的です。

Q7. 不動産買取と仲介、どちらが自分にとってメリットが大きいですか？

【結論】「現金化の時期」と「物件の状態」によって決まります。

実際のご相談では、雨漏りやシロアリ被害があるボロボロの戸建ては、仲介に出しても「現状有姿」での売却が難しく、買取を選択される方が圧倒的に多いです。一方で、状態が良く人気エリアにある物件なら、仲介で半年ほど時間をかければ、買取より数百万円高く売れる可能性があります。

• 買取が向く人：周囲に知られず売りたい、即現金が欲しい、契約後の責任を負いたくない
• 仲介が向く人：時間に余裕がある、少しでも高く売りたい、人気エリアの物件である

どちらが良いかは物件のコンディションと売主様の資金計画次第です。両方の査定額を提示してもらい、比較検討することをお勧めします。

Q8. 査定価格が高ければ高いほど、良い不動産会社と言えますか？

【結論】必ずしもそうではありません。契約を取るために、わざと市場相場からかけ離れた高値を提示する会社も存在します。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、最も注意すべきなのは「媒介契約」を取るための釣り価格です。高値で売り出しても結局売れず、数ヶ月後に大幅な値下げを提案されるケースは後を絶ちません。

• 誠実な査定：近隣の成約事例や路線価に基づいた、根拠のある価格提示
• 危険な査定：根拠が曖昧で「まずはこの価格で出してみましょう」と煽る提示

特に相続物件の場合、親族への説明責任があるため、なぜその価格になるのかという論理的な裏付けが重要です。複数の会社の査定書を比較し、最も納得感のある説明をする会社を選びましょう。

Q9. 岡山の山林や「売れにくい土地」を処分する方法はありますか？

【結論】隣地所有者への売却打診や、空き家バンクの活用、あるいは負動産処分の専門会社への相談が有効です。

実際のご相談では、境界が不明確な山林や、接道義務を満たしていない（再建築不可）土地は、一般の不動産会社では断られることもあります。しかし、隣家の人にとっては「庭を広げたい」「境界トラブルを防ぎたい」という理由で買い取ってくれるケースも少なくありません。

• 自治体の活用：岡山県内の各市町村が運営する空き家バンクへの登録
• 寄付の検討：自治体への寄付はハードルが高いですが、隣人への無償譲渡という選択肢もあります

どのような物件であっても、完全に価値がゼロということは稀です。最終的な判断は個別事情を踏まえた検討が必要ですが、放置して「管理責任」を負い続けるリスクを回避するための出口戦略を立てることが大切です。

岡山県内の不動産売却相場は、現在大きな変化の中にあります。特に相続による資産処分は、税務・法務・実務が複雑に絡み合います。他府県にお住まいで現地の状況がわからない方も、まずはプロによる客観的な査定を受け、現状の価値を正確に把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。 相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、岡山県内不動産の実務支援を行っています。

他府県在住で岡山県にある資産を処分したいケースなど、 「現場で実際に起こること」を前提とした支援を行っています。 状況に応じて、仲介・買取・手続きの進め方を整理し、段取りの詰まりどころを減らす実務提案を重視しています。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

【取材掲載】 荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons

水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/ https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/ https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。