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岡山県内に相続した不動産（戸建・土地・農地）をお持ちで、売却や処分にお困りではありませんか。特に他府県にお住まいの場合、現地の状況把握や法的な手続き、業者の選定など、何から手をつければよいか不安を感じることも多いでしょう。

本記事では、これまで数多くの相続案件に携わってきたフォーシーズン株式会社が、岡山の不動産相続売却における実務的なポイントをQ&A形式で詳しく解説します。売却査定から買取、現金化までの具体的な流れを知ることで、後悔のない資産処分を実現してください。

Q1.岡山に住んでいなくても、相続した不動産の売却査定や処分は可能ですか？

【結論】遠方にお住まいでも、岡山県内の不動産売却や買取査定は一切の問題なく進めることが可能です。

実際のご相談では、関西や関東にお住まいの方が「一度も現地に行かずに売却を完了させたい」と希望されるケースが非常に多くあります。現在の実務では、郵送やオンライン会議、メール、電話を活用することで、契約から決済まで対面なしで完結させる「IT重説」や「郵送決済」の体制が整っています。

• 物件確認：業者が現地を調査し、写真や動画で詳細に報告します。
• 査定：近隣相場と物件状態に基づき、精度の高い査定書を電子データで送付可能です。

ただし、空き家の荷物整理や庭木の管理、境界標の確認など、現地での物理的な作業が必要になる場合は、地元の信頼できる不動産会社に一括で依頼するのが最も効率的です。

Q2.相続した「農地（田・畑）」を売りたいのですが、注意点はありますか？

【結論】農地の売却には「農業委員会」の許可が必須であり、宅地よりも手続きのハードルが高い点に注意すべきです。

実務上よくあるケースとして、相続した田んぼや畑を売りに出そうとしたものの、農地法による制限で買い手が見つからない、あるいは許可が下りないという事態が散見されます。

• 農地転用：宅地などに転用して売る場合は、立地基準や一般基準を満たす必要があります。
• 農地のまま売却：買い手が農家、または農業生産法人である必要があり、市場が限定されます。

一方で、市街化区域内にある農地であれば、届出だけで転用が可能なため、スムーズに売却できる可能性が高まります。まずはその農地が「転用可能か」を専門家に調査してもらうことが第一歩です。

Q3.相続登記（名義変更）が終わっていない状態でも査定や売却の相談はできますか？

【結論】査定や売却の相談・媒介契約までは可能ですが、最終的な売却（引き渡し）までには名義変更が必須です。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、名義人が亡くなったまま放置されている物件は少なくありません。2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、早めの対応が求められています。

• 査定段階：戸籍謄本や固定資産税の通知書があれば、名義変更前でも価格算出は可能です。
• 売却段階：契約は「相続人全員」の合意があれば進められますが、所有権移転登記の前には相続登記を完了させる必要があります。

共有持分が発生している場合、一人でも反対者がいると売却できないため、早期に遺産分割協議を整えることが、スムーズな現金化への近道となります。

Q4.「仲介売却」と「不動産買取」では、どちらが相続資産の処分に向いていますか？

【結論】希望する「期間」と「手間」によって異なりますが、早期解決を望むなら買取が推奨されます。

仲介売却は市場価格に近い高値で売れる可能性がある反面、買い手が見つかるまで数ヶ月から数年以上かかるリスクがあります。一方で、不動産会社による直接買取は、広告期間が不要なため即現金化が可能です。

• 仲介が向くケース：時間に余裕があり、1円でも高く売りたい場合。
• 買取が向くケース：遠方で管理が難しい、早く現金化して遺産分割したい、瑕疵担保責任を免除されたい場合。

特に相続物件は「建物が古い」「荷物がそのまま」ということが多いため、現状のまま引き取ってくれる買取は、遠方の相続人にとって非常にメリットが大きい選択肢と言えます。

Q5.岡山県内の古い戸建てを売る際、解体してから売り出すべきでしょうか？

【結論】原則として、解体せずに「古家付き土地」として売り出し、市場の反応を見るべきです。

実際のご相談では、「綺麗な更地にした方が売れやすい」と思い込み、数百万円の解体費用を先に支払ってしまう方がいますが、これはリスクを伴います。

• 解体のデメリット：建物を取り壊すと固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がることがあります。
• 需要の多様化：近年は古民家リノベーション需要もあり、古家がある状態の方が売れるケースも存在します。

ただし、建物があまりに危険な状態である場合や、土地としての価値が極めて高い場合は、解体後の更地渡しが条件となることもあります。自己判断せず、査定時に最適なプランを提示してもらうのが賢明です。

Q6.共有名義の不動産を売却したいのですが、他の相続人と意見が合いません。

【結論】共有者全員の同意が得られない場合、物件全体の売却はできませんが、自分の「持分のみ」を売却することは可能です。

実務上よくあるケースとして、実家を売りたい兄と、思い出があるから残したい妹という対立構造があります。この場合、全体の売却には全員の署名捺印と印鑑証明が必要となります。

• 解決策1：他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう。
• 解決策2：専門の買取業者に自分の持分だけを売却する（ただし価格は大幅に下がります）。
• 解決策3：裁判所へ共有物分割請求を行う。

共有状態の放置は、次世代の相続が発生した際にさらに権利関係を複雑にします。第三者である不動産会社を介して、客観的な査定額を提示し、論理的に話し合いを進めることが解決への一歩です。

Q7.相続した土地の「境界」が不明確な場合、売却に支障はありますか？

【結論】一般的な仲介売却では「確定測量」が条件となることが多く、多額の費用と時間がかかる場合があります。

岡山県内の古い住宅地や農地では、隣地との境界杭がない、あるいは公図と現況が一致しないことが多々あります。

• 仲介売却の場合：買主保護の観点から、売主負担で測量を行い、隣接所有者の立ち会いを得て境界を確定させることが一般的です。
• 買取の場合：不動産会社が現状のまま（境界非明示）で買い取ってくれるケースがあり、この場合は測量費用を浮かせることが可能です。

境界トラブルは解決に数年以上かかることもあるため、早期処分を希望される場合は、現状のまま買い取ってくれる業者を探すのが最も現実的です。

Q8.即現金化を希望する場合、査定から入金まで最短でどのくらいかかりますか？

【結論】不動産会社による直接買取であれば、最短で数日から2週間程度で決済（現金化）が可能です。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、「相続税の納税期限が迫っている」「急な入用がある」といった理由でスピードを重視される方は少なくありません。

• 仲介の場合：査定（1週間）→売却活動（3〜6ヶ月）→契約・決済（1ヶ月）と、半年程度は見込む必要があります。
• 買取の場合：査定（1〜3日）→価格提示→即契約・決済という流れが可能です。

ただし、物件の権利関係（抵当権の抹消や相続登記など）が整理されていることが前提となります。必要書類（登記済証、印鑑証明書等）を事前に準備しておくことで、より迅速な対応が可能になります。

Q9.査定額を提示された後、断ることは可能ですか？また費用はかかりますか？

【結論】査定額に納得がいかない場合は自由に断ることができ、査定自体に費用はかからないのが業界の一般的ルールです。

不動産売却において、査定はあくまで「この価格なら売れる可能性が高い」という目安の提示です。提示された金額を見て、売却をやめる、あるいは別の会社に相談するのは売主様の正当な権利です。

• 無料の範囲：机上査定（データ照合）や訪問査定（現地調査）は原則無料です。
• 有料になるケース：売却を前提としない「不動産鑑定士による鑑定評価」を依頼する場合は数十万円の費用が発生します。

相続状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって判断が異なるため、まずは無料査定を利用して、自分の資産がいくらになるのか「現実を知る」ことから始めるのが、失敗しない資産処分の第一歩です。

まとめ

岡山の不動産相続売却は、物件の種別や権利関係、そして相続人の居住地によって最適な進め方が大きく異なります。特に他府県にお住まいの方は、現地の動向に詳しく、かつ買取と仲介の両面から柔軟な提案ができるパートナー選びが重要です。

最終的な判断は、個別の事情や現地の詳細な調査を踏まえた検討・相談が必要となります。まずは現在の査定額を把握し、どのような段取りが最短・最善なのかを整理することをお勧めします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。 相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、岡山県内不動産の実務支援を行っています。

他府県在住で岡山県にある資産を処分したいケースなど、 「現場で実際に起こること」を前提とした支援を行っています。 状況に応じて、仲介・買取・手続きの進め方を整理し、段取りの詰まりどころを減らす実務提案を重視しています。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

【取材掲載】 荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons 水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/ https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/ https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。