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訳あり物件の売却を検討する際、何から手をつけるべきか悩む方は少なくありません。この記事では、訳あり物件 買取の具体的な手順や、相続不動産特有の注意点を実務の視点から解説します。相続した農地や空き家、共有持分、境界未確定の土地など、処分が難しい物件でも、適切な段取りを踏めば円滑な解決が可能です。

この記事を読むことで、売却相談から現金化までの流れ、仲介と買取の違い、そして「実家じまい」に必要な費用感まで、不動産売却の全体像を把握できます。なお、弊社では売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。

2025年度の実績として、弊社は仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入いたしました。この豊富な現場経験に基づき、実務に即したアドバイスをお届けします。

Step1：物件の現状と権利関係を確認する

【結論】このステップでは、売却対象となる不動産の登記簿や境界、法規制の状態を正確に把握します。

相続不動産の現場でよく見られる進め方として、まずは「誰の名義になっているか」の確認が最優先です。名義人が故人のままでは売却契約ができないため、司法書士を通じた相続登記が必要になります。また、農地（田・畑）の場合は農地法による転用許可の可否が資産価値を大きく左右します。

• 登記簿謄本（全部事項証明書）による名義人・抵当権の確認
• 公図・測量図の有無と、隣地との境界確定状況の把握
• 建物の場合は、未登記増築や雨漏り・シロアリ被害の有無

一方で、遠方にお住まいで岡山の物件を確認できない場合は、現地の写真撮影や近隣状況の調査を弊社が代行することも可能です。実務では、書類不足や共有者の反対で手続きが止まるケースが多いため、初期段階での権利整理が不可欠です。

Step2：無料査定を依頼し「仲介」か「買取」かを選択する

【結論】物件の特性に合わせて、高く売る「仲介」か、早く確実に売る「買取」かを判断します。

実際の支援の中で多いケースとして、築年数の古い戸建てや管理が難しい空き地は、現状のまま引き取ってもらえる「買取」が選ばれる傾向にあります。査定のご提案時には、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取り額を明確にします。

• 仲介：市場価格で売り出すが、買い手が見つかるまで時間がかかる（3%＋6万円の手数料が必要）。
• 買取：弊社が直接購入するため、最短数日で決済可能。仲介手数料は不要で、近所に知られず処分できる。

判断基準の整理

価格優先なら：仲介（時間はかかるが、相場に近い価格を目指す）

スピード優先なら：買取（最短での現金化が可能、契約不適合責任も免除されるケースが多い）

手間回避なら：買取（荷物が入ったまま、または建物が壊れたままでも相談可能）

近所に知られたくないなら：買取（広告活動を一切行わないため秘密厳守が可能）

Step3：家財整理と各種見積もりを実施する（実家じまい）

【結論】売却に向けて、家財の処分や建物の解体、測量の必要性を判断し、費用を算出します。

「実家じまい・家じまい」においては、家財の整理が大きなハードルとなります。これまで多くの相続不動産に関与してきた中で、遺品整理業者への依頼を検討される方が増えています。弊社では必要に応じて、清掃や解体の見積もりを提携業者を通じて行います。

• 遺品整理・家財処分業者の手配（仕分けから処分まで）
• 解体更地渡しが必要な場合の解体費用見積もり
• 境界確定が必要な場合の測量費用見積もり

注意点として、売却相談や査定は無料ですが、実際の登記費用、測量費、解体費などは実費が発生します。これらを事前に収支計画書に盛り込むことで、「売った後に手元にいくら残るか」を正確に把握できます。

Step4：専門家（士業）との連携で問題を解消する

【結論】法的なトラブルや税金の問題を、提携する各専門家へ繋いで解決します。

相続不動産の処分には、法務・税務の知識が欠かせません。制度と現場運用の間でズレが生じやすい相続税の論点などは、早めの相談が有効です。弊社では以下の条件に応じて提携士業にお取り継ぎいたします。

• 遺産分割協議がまとまらない場合：弁護士を紹介
• 相続税の申告や節税対策が必要な場合：税理士を紹介
• 相続登記や名義変更の手続き：司法書士を紹介
• 土地の合筆・分筆が必要な場合：測量士・測量コンサルタントを紹介

個別事情を踏まえた検討が必要なため、最終的な判断は専門家のアドバイスをもとに行います。これにより、後々の親族間トラブルや税務署からの指摘を未然に防ぐことができます。

Step5：売買契約の締結と決済・引き渡し

【結論】条件が合意に至れば売買契約を締結し、代金の支払いと同時に物件を引き渡します。

売却・買取の条件が確定したら、重要事項説明を経て契約となります。2025年度には、仲介売買の取引実績件数380件という多くの契約に立ち会ってまいりました。実務上、共有者が多い場合は全員の署名捺印が必要になるため、スケジュールの調整がポイントです。

• 売買契約書への署名・捺印と手付金の受領（買取の場合は即日決済の調整も可）
• 残代金の受領と同時に所有権移転登記の申請
• 鍵の引き渡し、固定資産税の精算

想いの詰まった自宅を中古住宅として再利用してもらうことは、廃棄物を減らし、日本のCO2削減に寄与する環境価値の高い選択でもあります。古い家でも「壊して終わり」ではなく、次に繋ぐ価値を共に考えます。

まとめ
訳あり物件の買取や売却は、単に価格をつけるだけでなく、権利の整理から「実家じまい」の段取りまで、総合的なサポートが必要です。相続状況や物件種別（農地・空き家等）によって最適な進め方は異なるため、まずは現状を整理することから始めましょう。

フォーシーズン株式会社では、2025年度に売却査定依頼を1255件（うち売却のご依頼220件）いただくなど、岡山県内での豊富な実績がございます。遠方にお住まいの方でも、安心してご相談いただける体制を整えております。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡ぶ全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績

仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入

売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）

仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ

弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。

税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。

司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。

測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。

お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】

荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons

水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/

https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/

https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。