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岡山県内で「親が亡くなり実家を相続したが、相続登記がまだ済んでいない」「遠方に住んでいて管理ができないため、早めに売却したい」というご相談が急増しています。2024年4月から相続登記が義務化され、放置することのリスクが高まっている今、正しい手順で進めなければ、過料の対象になるだけでなく、資産価値を損なう可能性もあります。

この記事では、相続登記未了の不動産を岡山で売却するための具体的な全手順を解説します。フォーシーズン株式会社では、2025年度の実績として売却査定依頼1255件（うち売却のご依頼220件）を承り、多くの相続案件を解決に導いてきました。他府県在住の方でも、岡山へ帰省せずに手続きを完結させる「非対面型」の段取りや、手残りを最大化するための「仲介・買取」の判断基準を、実務の現場視点でお伝えします。

Step1：現状の権利関係と相続人を確認する（登記未了でも相談可）

【結論】このステップでは、まず不動産会社へ相談し、現在の登記状況と相続人の範囲を整理します。

多くのご相談者様が「相続登記が終わっていないと売却の相談もできない」と誤解されていますが、実務上は「登記未了のまま査定・相談」をスタートし、売却活動と並行して登記手続きを進めるのが一般的です。先に売却の見通し（価格や期間）を立てることで、遺産分割協議がスムーズに進むケースが多いからです。

• 固定資産税納税通知書の確認：物件の所在や地番を把握します。
• 相続人の洗い出し：誰が相続権を持っているか、戸籍謄本等で確認します。
• 不動産会社への相談：「相続登記未了だが売却したい」旨を伝えます。

注意点：売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますが、最終的に売買契約を結び決済（引き渡し）をする時点までには、相続登記を完了させる必要があります。この段階で「誰の名義にするか」の見通しを立てておくことが重要です。

Step2：「仲介」か「買取」かの査定依頼と収支計画書の確認

【結論】このステップでは、査定を依頼し、提示された「収支計画書」をもとに売却方法を決定します。

相続不動産の処分には、大きく分けて「仲介（市場で買主を探す）」と「買取（不動産会社が直接買い取る）」の2つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の優先順位（価格か、スピードか）に合わせて選択します。

• 仲介査定（高く売りたい場合）：
  市場価格での売却を目指せますが、いつ売れるか期間が確定しません。広告活動を行うため近所に知られる可能性があり、内覧対応や引き渡し後の契約不適合責任（不具合対応）のリスクが残ります。仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋税）が必要です。
• 買取査定（早く現金化したい場合）：
  価格は市場相場の7〜8割程度になりますが、最短数日〜数週間で決済が可能です。仲介手数料は不要で、室内の荷物がそのままでも現状有姿で引き渡せるケースが多く、広告も不要なため周囲に知られずに処分できます。

判断基準：
・「時間はかかっても1円でも高く売りたい」→ 仲介
・「遠方で管理が大変、相続税の期限がある、手間をかけたくない」→ 買取

弊社では、売却・買取査定のご提案時に「不動産の売却に伴う収支計画書」をお渡しいたします。これにより、税金や諸経費を差し引いた「最終的な手残り額」を比較検討いただけます。

Step3：遺産分割協議と相続登記の準備（提携士業との連携）

【結論】このステップでは、誰が不動産を相続して売却するかを確定し、登記手続きの準備を行います。

売買契約の締結には、売主となる相続人の確定が必要です。実務では、司法書士と連携して遺産分割協議書を作成し、相続登記の申請準備を進めます。

• 遺産分割協議書の作成：相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。
• 提携士業への依頼：
  ・司法書士：相続登記、抵当権抹消などの手続きを行います。
  ・弁護士：遺産分割で兄弟間トラブル等がある場合、代理人として交渉を行います。
  ・税理士：相続税の申告や、売却後の譲渡所得税の特例（3000万円控除など）の適用可否を確認します。

実務のポイント：相続登記には登録免許税や司法書士報酬などの実費が発生します。これらは売却代金から精算できる場合もありますが、一時的な立て替えが必要になることもあるため、資金計画を確認しておきましょう。

Step4：実家じまい・家財整理と測量・解体の見積もり

【結論】このステップでは、物件を引き渡せる状態にするための作業と費用を確定させます。

特に古い実家の場合、家財道具の撤去（実家じまい）や、隣地との境界確定（測量）、建物の解体が必要になることがあります。これらは売主様の負担で行うのが原則ですが、買取の場合は「現状渡し」として買主側で負担する条件も可能です。

• 家財整理：自分たちで片付けるか、遺品整理業者に依頼するかを決めます。
• 測量・境界確定：隣地との境界が不明確な場合、測量士・測量コンサルタントに依頼して確定測量を行います。
• 解体・リフォーム・清掃：必要に応じて見積もりを行います。

環境価値の視点：想いの詰まったご自宅も、状況によってはリフォームして中古住宅として次の方に利用してもらうことで、新築工事に伴うCO2排出を抑え、環境貢献につながる側面があります。解体ありきではなく、建物のポテンシャルを見極めることも大切です。

※登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは、外部業者への発注となるため実費が発生します。「無料査定」とは異なり、これらの実作業には費用がかかる点にご注意ください。

Step5：売買契約の締結（遠方対応含む）

【結論】このステップでは、買主と売買契約を締結し、手付金を受領します。

条件が整ったら、重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印します。遠方にお住まいで岡山への帰省が難しい場合は、持ち回り契約（郵送でのやり取り）や、代理人を立てることで、一度も帰省せずに手続きを進めることも可能です。

• 契約内容の確認：売買代金、手付金の額、引渡し時期、特約事項（契約不適合責任の免責など）を確認します。
• 手付金の受領：通常、売買代金の5〜10%程度の手付金を受け取ります。

実務での注意点：相続登記が完了していない段階で契約を結ぶ場合、「所有権移転時期までに相続登記を完了させること」を停止条件または特約として契約に盛り込みます。これにより、万が一登記ができない事態に備えます。

Step6：決済・引渡しと相続登記の実行

【結論】このステップでは、残代金の受領と同時に物件の引渡しを行い、登記を移転します。

実務上よく行われるのが「連件申請」です。これは、決済日に司法書士が法務局へ行き、「被相続人から相続人への相続登記」と「相続人から買主への所有権移転登記」を連続して申請する方法です。これにより、売却代金で諸費用を精算する流れがスムーズになります。

• 残代金の受領：買主から残りの代金が振り込まれます。
• 諸費用の精算：仲介手数料（仲介の場合）、登記費用、固定資産税の精算金などを支払います。
• 鍵の引渡し：物件の鍵を買主に渡し、取引完了です。

完了後の手続き：売却益が出た場合は、翌年の確定申告が必要になります。提携税理士への紹介も可能ですので、忘れずに対応しましょう。

まとめ

岡山での相続登記未了不動産の売却は、手順さえ間違えなければ、リスクを抑えてスムーズに現金化することが可能です。重要なのは、自分だけで悩まず、早い段階で「相続と不動産の実務」に詳しい専門家に相談することです。

フォーシーズン株式会社では、相続登記の段取りから、仲介・買取のシミュレーション、家財整理や士業連携までワンストップでサポートします。遠方在住の方も、メールや電話、郵送でのやり取りを中心に負担なく進められます。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。