岡山で高齢者施設への入所前に自宅を処分する手順｜実家じまいを成功させる不動産売却・買取の判断基準

フォーシーズン株式会社の荒木隆正です。親御様が高齢者施設へ入所する際、空き家となるご自宅をどうするかは非常に大きな課題です。特に遠方にお住まいの方にとって、岡山での実家じまい手順を把握し、適切なタイミングで資産を整理することは、将来の負担を減らすために不可欠です。

本記事では、2025年度に仕入れ25現場・75区画（11億円分）、売却査定依頼1,255件、仲介取引実績380件を手掛けた不動産実務の視点から、失敗しない岡山の実家じまい手順と判断基準を解説します。

この記事で分かること

施設入所前に確認すべき維持コストと空き家リスク
家財整理・遺品整理と不動産処分の優先順位
「仲介」と「買取」のどちらを選ぶべきかの判断基準
手取り額を明確にする「収支計画書」の活用法
相続登記や境界確定を含む専門家連携の段取り

「売却相談・不動産査定は無料」にて承っておりますが、具体的な手続きには実費が発生する場面もあります。全体の流れを整理し、最適な選択ができるようサポートいたします。

Step1：維持コストと空き家リスクを確認する

【結論】このステップでは、施設入所後に実家を放置した場合の「維持費」と「リスク」を具体的に算出し、処分の緊急度を判断します。

高齢者施設への入所が決まると、ご自宅は「空き家」となります。人が住まなくなった家は換気が行われず急速に老朽化が進むため、資産価値を維持するためには定期的な管理が欠かせません。

固定資産税・都市計画税：毎年発生する税負担額を確認する（納税通知書を用意）。
火災保険料：空き家になると一般住宅用の保険が適用されず、保険料が高額になるケースがあるため契約内容を確認する。
維持管理費：庭木の剪定、草刈り、空気の入れ替えにかかる費用や交通費（遠方の場合）。

注意点・実務視点の補足
岡山県内でも、長期間放置され「特定空家等」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（1/6への減額）が解除され、税額が最大6倍になるリスクがあります。また、台風や大雨で屋根瓦が飛散し近隣に損害を与えた場合、所有者の賠償責任が問われます。
ご実家が「市街化調整区域」にある場合は、再建築や用途変更に制限がかかることが多いため、早めの調査が必要です。

Step2：家財整理と遺品整理の方針を決める

【結論】このステップでは、建物内の荷物（残置物）をどのように片付けるか、費用と手間を天秤にかけて方針を決定します。

不動産売却において、原則として建物内は空にする必要があります（買取の場合は例外あり）。「実家じまい」で最も精神的・肉体的な負担が大きいのがこの工程です。

自分たちで行う場合：費用は抑えられるが、分別・搬出・処分に多大な時間と労力がかかる。遠方の場合は交通費も考慮する。
業者に依頼する場合：遺品整理業者や不用品回収業者に見積もりを取る。4LDKの戸建てで数十万円〜の費用がかかることが一般的。

判断のポイント
親御様が施設に入所される段階であれば、生前整理として「絶対に残したいもの」だけを選別し、残りは処分業者に任せるのが実務上スムーズです。
一方で、仏壇や神棚の供養（魂抜き）が必要な場合は、手配に時間がかかるため早めに段取りを組みましょう。

Step3：仲介か買取かの売却方法を選択する

【結論】このステップでは、資金計画とスケジュールに合わせて「仲介売却」か「業者買取」かを選択します。

施設入所の初期費用や月額利用料を確保する必要がある場合、現金の化スピードが重要になります。一方で、資金に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は時間をかけて販売活動を行います。

仲介（高く売りたい場合）：
- メリット：市場価格での売却が期待できる。
- デメリット：いつ売れるか確約がない。内覧対応が必要。契約不適合責任（売却後の不具合保証）のリスクがある。仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋税）がかかる。
買取（早く現金化したい・手間を省きたい場合）：
- メリット：最短数日〜数週間で決済可能。仲介手数料が不要。残置物そのままで引き渡し可能なケースが多い。契約不適合責任が免責される。広告を行わないため近所に知られにくい。
- デメリット：売却価格が市場相場の7〜8割程度になる傾向がある。

判断基準のまとめ

価格優先：時間に余裕があり、室内が比較的綺麗で、人気エリア（岡山市・倉敷市の住宅地など）にあるなら「仲介」。
スピード・手間優先：入所資金が急ぎ必要、遠方で管理できない、築古で修繕が必要、荷物が大量にあるなら「買取」。

Step4：不動産査定を依頼し収支計画書を確認する

【結論】このステップでは、不動産会社に査定を依頼し、手元にいくら残るのかを試算した「収支計画書」を確認します。

弊社フォーシーズン株式会社では、売却相談・不動産査定は無料にて承っております。ご提案時には、単なる査定額だけでなく、諸費用を差し引いた手取り額がわかる「不動産の売却に伴う収支計画書」をお渡ししています。

査定依頼：物件の所在地、面積、築年数などの情報を伝える。
机上査定と訪問査定：概算を知りたい場合は机上査定、正確な金額と建物状況を知りたい場合は訪問査定を依頼する。
収支計画書の確認：売却想定価格から、仲介手数料、登記費用、測量費、解体費、税金（譲渡所得税など）を引いた「手残り」を確認する。

注意点・実務視点の補足
査定額はあくまで「売れるであろう価格」であり、買取価格とは異なります。特に相続物件や古い空き家の場合、解体費用や測量費用が見込みより高くなることがあるため、収支計画書で「最悪のケース」も想定しておくことが重要です。

Step5：必要な諸費用と専門家の見積もりを取る

【結論】このステップでは、売却に必要な手続き（登記・測量・解体等）を洗い出し、専門家の見積もりを取得して準備を進めます。

不動産査定自体は無料ですが、売却条件を整えるための実務作業には実費が発生します。弊社では、必要に応じて各専門家への見積もり手配を行い、全体の段取りを調整します。

相続登記（司法書士）：名義が先代のままになっている場合、相続登記が必要です。未了のままでは売却できません。
境界確定測量（測量士）：隣地との境界が不明確な場合、トラブル防止のために測量が必要です。特に古い土地では必須になるケースが多いです。
解体・リフォーム・清掃：更地渡しが条件の場合や、印象を良くするための清掃費用など。

専門家へのお取り継ぎ（条件分岐）

相続人同士で揉めている場合：提携弁護士をご紹介し、法的観点から整理を行います。
相続税や譲渡所得税が心配な場合：提携税理士をご紹介し、税務上の特例（空き家の3,000万円特別控除など）の適用可否を確認します。
境界杭が見当たらない場合：提携の測量士・測量コンサルタントが現地を確認し、確定測量の要否を判断します。

Step6：売買契約を締結し物件を引き渡す

【結論】このステップでは、買主様（または買取業者）と売買契約を結び、代金の受領と物件の引き渡しを行います。

すべての条件が整ったら契約に進みます。実家じまいにおいては、想いの詰まったご自宅を手放すことになりますが、中古住宅として次の方が利用することで、新築に伴う資材消費を抑え、結果としてCO2削減に貢献するという環境的な価値も生まれます。

売買契約の締結：重要事項説明を受け、契約書に署名・捺印し、手付金を受領します。
決済・引き渡し：残代金の受領、固定資産税の精算、鍵の引き渡し、所有権移転登記（司法書士が担当）を同日に行います。

注意点・実務視点の補足
遠方にお住まいで契約や決済への立ち会いが難しい場合、持ち回り契約（郵送でのやり取り）や代理人による決済も可能です。事前にご相談いただければ、負担の少ない方法をご提案します。

まとめ

岡山での実家じまいは、施設入所のタイミングに合わせて計画的に進めることが成功の鍵です。維持コストや空き家リスクを把握し、家財整理の負担を考慮したうえで、状況に合わせて「仲介」か「買取」かを選択しましょう。

フォーシーズン株式会社では、2025年度も多くの相続不動産や空き家の売却・買取を支援してまいりました。お客様個別の事情に合わせ、収支計画書の作成から専門家との連携までワンストップでサポートいたします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。