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「親から相続した岡山の1棟アパート、遠方に住んでいて管理ができない」「空室が目立つ収益物件をどう処分すべきか悩んでいる」
このようなお悩みをお持ちではありませんか？相続した不動産、特にアパートやマンションなどの収益物件は、適切なタイミングで出口戦略を描かなければ、資産ではなく「負債」になりかねません。

私たちフォーシーズン株式会社は、岡山県内を中心に、空き家・空き地・１棟アパート・１棟マンション・ビル・事務所・工務店の家・ハウスメーカーの家など、多岐にわたる不動産の売却・買取を行っています。2025年度は仕入れ現場数25現場・75区画（11億円分）、売却査定依頼1255件、仲介売買取引実績380件という実績に基づき、お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案します。本記事では、相続不動産をスムーズに現金化するための実務的なポイントを解説します。

Q1. 岡山の1棟アパート売却において、なぜ「収支計画書」が重要になるのですか？

【結論】手取り額と諸費用を可視化し、売却後の生活設計を狂わせないために不可欠だからです。

不動産売却は「いくらで売れるか」という表面的な価格ばかりに目が行きがちですが、実際には税金や諸費用を差し引いた「手残り」が重要です。私たちは売却・買取査定のご提案時に、必ず不動産の売却に伴う収支計画書をお渡ししています。これにより、仲介で高値を目指す場合と、買取で早期に現金化する場合の最終的な手取り額を比較検討いただけます。

実際のご相談では、ローン残債があるケースも少なくありません。残債が売却額を上回る場合は自己資金での補填が必要になるため、収支計画書で事前に資金繰りを把握しておくことがリスク回避につながります。一方で、相続により取得費が不明な物件の場合、譲渡所得税が高額になる可能性もあるため、税引き後の金額をシミュレーションすることが大切です。

Q2. 遠方に住んでおり、相続したアパートの管理ができません。即現金化すべきでしょうか？

【結論】管理不全による近隣トラブルや資産価値の毀損を防ぐため、早期の現金化を強く推奨します。

遠方にお住まいの場合、定期的な清掃や修繕、入居者対応を物理的に行うことは困難です。管理会社に委託しても、空室が増えれば管理費等の持ち出しが発生し、資産が「負債」へと変わってしまいます。特に築古の木造アパートの場合、老朽化による雨漏りや設備の故障が頻発し、修繕費がかさむ傾向にあります。

実務上よくあるケースとして、台風や大雨の後に現地確認ができず、被害が拡大してから気づくという事態があります。こうなると売却価格も大きく下がってしまいます。ご自身で管理の目が届かないのであれば、リスクを遮断するために「買取」による即現金化を選ぶのが賢明です。

• 即現金化の判断基準
• スピード優先：維持管理の手間や精神的負担をすぐに解消したい
• 近所への配慮：「売りに出されている」と知られずに処分したい
• リスク回避：売却後の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負いたくない

Q3. 築年数が古い収益物件ですが、「仲介」と「買取」のどちらが良いでしょうか？

【結論】築古で空室が多い、または修繕が必要な物件は「買取」が最適解となるケースが大半です。

「仲介」は広く買主を探すため相場価格での売却が期待できますが、築古アパートの場合は買い手が融資を組みにくく、成約までに半年以上かかることも珍しくありません。また、売却価格の3%＋6万円の仲介手数料が発生し、引渡し後の雨漏りなどの不具合に対して責任を負うリスクもあります。広告活動を行うため、入居者や近隣に売却活動を知られる可能性も考慮しなければなりません。

一方で「買取」であれば、フォーシーズンが直接買主となるため、最短数日〜数週間で決済が進みます。仲介手数料は不要で、室内の残置物や建物の不具合も現状のままで引き渡しが可能です。価格は相場の7〜8割程度になる可能性がありますが、修繕費用や空室リスク、将来のトラブル対応をすべて弊社が引き受けるため、結果として手元に残る資金と時間のメリットが大きくなる場合が多いのです。

Q4. 1棟マンションやビルの売却で、権利関係や税金が複雑な場合はどうすれば良いですか？

【結論】弊社が窓口となり、提携する専門家ネットワークを活用してワンストップで解決します。

収益物件の売却は、単なる不動産取引だけでなく、法務や税務の専門知識が必要になる場面が多々あります。お客様が個別に専門家を探す手間を省くため、私たちは状況に応じて適切な士業と連携しています。

例えば、相続人間で遺産分割の話し合いがまとまらずトラブルになっている場合は弁護士へ、売却後の譲渡所得税や相続税の申告が必要な場合は税理士へお繋ぎします。また、未登記の増築部分がある場合や、隣地との境界が不明確な場合は、司法書士や測量士・測量コンサルタントと連携し、権利関係を整理したうえで売却を進めます。このように、お客様の抱える課題に合わせてチームでサポート体制を組みます。

Q5. 実家じまいを考えていますが、家財が大量に残っており片付けが億劫です。

【結論】家財整理も含めて丸ごと引き受けることが可能ですので、無理に自力で片付ける必要はありません。

実家じまいで最も大きなハードルとなるのが、家の中にある大量の荷物です。「片付けてからでないと査定に出せない」と思い込んでいる方が多いですが、実際には家財が残ったままでも査定・売却は可能です。ご自身で仕分けを行うのは精神的・肉体的に大きな負担となります。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、ご自身で片付けようとして数年が経過し、その間に建物が傷んでしまったケースを数多く見てきました。弊社では、提携する遺品整理業者を紹介し、貴重品の探索から不用品の処分までを一括で手配できます。費用は売却代金から精算することも可能ですので、まずはそのままの状態でご相談ください。

Q6. 実家の売却を進めるにあたり、どのような手順で進めれば良いですか？

【結論】まずは名義と境界の確認から始め、全体の段取りを把握してから着手することが成功の鍵です。

いきなり不動産会社に査定を依頼する前に、権利関係の整理が必要です。亡くなった親御様の名義のままでは売却できないため、相続登記が完了しているかを確認します。また、隣地との境界が確定していないと、売却時にトラブルになる可能性があります。

具体的な流れは以下の通りです。

• 実家じまい・不動産処分の段取り
• 名義確認：相続登記が完了しているか、誰が相続人かを確認
• 共有確認：共有名義の場合、全員の同意が得られるか調整
• 家財整理：残置物の仕分け・処分（必要に応じて業者依頼）
• 境界/測量：隣地との境界杭の確認（不明な場合は測量手配）
• 売却/買取判断：収支計画書を基に、仲介か買取かを決定
• 契約・決済：売買契約の締結と、代金の受領・物件引渡し

解体して更地にするか、古家付きとして売るかについても、解体費用の見積もりを取り、どちらが手元に多く資金が残るかをシミュレーションした上で判断します。

Q7. 岡山のロードサイドや市街化調整区域にある1棟物件でも買取してもらえますか？

【結論】岡山独自の土地需要を熟知しているため、立地条件に関わらず積極的に買取・査定を行います。

一般的な不動産会社では、市街化調整区域（原則として建物が建てられない地域）や、使い勝手の悪い変形地などは取り扱いを断られることがあります。しかし、岡山県内には資材置き場や駐車場、あるいはロードサイド店舗としての需要が潜在的に存在します。

私たちは地域密着で培った情報網を活かし、それぞれの土地が持つポテンシャルを見極めます。例えば、幹線道路沿いであれば店舗用地としての価値を、農地や山林に近い場所であれば資材置場としての価値を見出します。他社で断られた物件であっても、独自の視点で活用方法を模索しますので、諦めずにご相談ください。

Q8. 古い家を売ることは、環境にとってどのような意味がありますか？

【結論】既存の中古住宅を再利用することは、新築に伴うCO2排出を抑え、環境保全に直結する価値ある選択です。

建物を解体して新築するには、大量の廃棄物処理と新たな建築資材の製造・運搬が必要となり、多くのCO2が排出されます。一方で、想いの詰まったご実家をリフォームして中古住宅として次の方に住み継いでもらうことは、廃棄物を減らし、資源を有効活用するサステナブルな取り組みと言えます。

もちろん、耐震性などの問題で解体が避けられない場合もありますが、「古いから価値がない」と決めつけるのではなく、「中古住宅として利用してもらうことでCO2削減につながる」という視点を持つことで、売却に対する気持ちも前向きになるのではないでしょうか。私たちは環境価値の側面からも、既存建物の活用可能性を最大限に探ります。

Q9. 工務店やハウスメーカーの家など、物件種別によって査定方法は変わりますか？

【結論】建物の構造や仕様を正しく評価し、登記や測量等の必要経費を見積もった上で適正価格を提示します。

大手ハウスメーカーの軽量鉄骨造の家や、地場工務店が建てたこだわりの木造住宅など、建物にはそれぞれの特徴があります。私たちは建物のグレードや維持管理状態を適正に評価します。また、売却相談・不動産査定は無料にて承っております。

査定の際は、単に金額を出すだけでなく、売却に必要な準備費用も明確にします。例えば、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、「このまま売る場合」と「手を入れて売る場合」の条件分岐を提示します。これにより、売主様は「後から予想外の費用がかかった」という事態を避けることができます。

まとめ

相続した1棟アパートや実家の処分は、単なる資産の売却ではなく、ご家族の想いや将来の生活設計に関わる重要な決断です。遠方にお住まいで管理が難しい場合や、権利関係が複雑な場合でも、プロの視点で整理すれば必ず解決の糸口は見つかります。

フォーシーズン株式会社では、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、収支計画書に基づいた透明性の高い提案を行います。査定は無料ですので、まずは現状の悩みをお聞かせください。あなたが抱える不動産の悩みを、私たちが「安心」へと変えるお手伝いをいたします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。

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