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岡山市や倉敷市において、市街化調整区域にある土地や相続不動産の処分にお悩みではありませんか？「調整区域だから売れない」「農地が含まれていて手続きが複雑そう」といった不安をお持ちの方も多いでしょう。しかし、適切な判断基準と段取りを知れば、スムーズな売却や買取は十分に可能です。

この記事では、相続不動産のプロであるフォーシーズン株式会社が、市街化調整区域の売却・査定における具体的なポイントをQ&A形式で解説します。遠方にお住まいで実家じまいを検討されている方や、早期の現金化を希望される方に向けて、2025年度の最新実績に基づいた「失敗しない進め方」をお伝えします。

岡山市・倉敷市の市街化調整区域でも売却・買取ができる「3つの判断基準」

Q1. 市街化調整区域の土地や家は「売れない」と聞きましたが、本当ですか？

【結論】市街化調整区域でも、要件を満たせば売却や買取は十分に可能です。

市街化調整区域は原則として新たな建物の建築が制限されているエリアですが、既存宅地の要件や、購入者が属人性を満たす（農家分家など）場合など、再建築や活用が可能なケースは多々あります。実際のご相談では、「他社で断られた」という物件でも、法令調査を行うことで活用法が見つかり、買取に至った事例が数多く存在します。

取扱物件の幅広さ
弊社では、一般的な戸建住宅や宅地だけでなく、以下の物件も積極的に取り扱っています。

• 空き家・空き地
• 1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所
• 工務店の家・ハウスメーカーの家

ただし、再建築不可の物件や、農地法の許可が得られない農地など、どうしても流動性が低いケースもあります。売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますので、まずは「どの要件に当てはまるか」を確認することが第一歩です。

Q2. 調整区域の売却で「価格」と「スピード」どちらを優先すべきですか？

【結論】お客様の状況により異なりますが、維持管理のリスクを考慮して決定すべきです。

市街化調整区域の不動産は、市街化区域に比べて需要が限定的であるため、仲介での売却活動が長期化する傾向があります。実務上よくあるケースとして、高値売却を目指して仲介を選んだものの、1年以上買い手がつかず、その間の固定資産税や草刈りなどの管理費用がかさんでしまうことがあります。

一方で、早期処分を優先する場合は「買取」が有効です。弊社が直接買い取るため、契約不適合責任（売却後の不具合対応）が免責となり、現状のままで引き渡せるメリットがあります。

判断基準の目安

• 価格優先：時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は「仲介」
• スピード優先：相続税の納税期限が迫っている、管理の手間をすぐに手放したい場合は「買取」
• 手間回避：遠方在住で片付けや立会いが難しい、近所に知られたくない場合は「買取」

農地（田・畑）を含む相続土地の査定で「収支計画書」が必要な理由

Q3. 農地（田・畑）が含まれる相続不動産の査定はどう進めるべきですか？

【結論】農地転用の可否と造成費用を見越した「収支計画書」をもとに判断すべきです。

農地（田・畑）を宅地として売却する場合、農地法第5条の許可申請や、造成工事が必要になることがあります。これまでの相続不動産のご相談に関与してきた中で、単に「売れる金額」だけを見てしまい、後から多額の造成費や税金が引かれ、手残りがほとんどなかったという失敗例を見聞きします。

そのため、弊社では売却・買取査定をご提案する際、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたします。これにより、「いくらで売れるか」だけでなく、「諸経費を引いていくら手元に残るか」を明確にします。

一方で、農業振興地域内の農用地区域（青地）に指定されている場合は、原則として転用ができません。この場合は、近隣の農家への売却や、農地バンクの活用を検討する必要があります。相続状況や物件種別（農地等）によって判断が異なるため、最終的な判断は個別事情を踏まえた検討・相談が必要です。

Q4. 相続した土地の境界が不明確ですが、測量は必須ですか？

【結論】必須ではありませんが、トラブル防止のために測量をおすすめするケースが大半です。

特に古い土地や広い敷地の場合、隣地との境界杭が見当たらないことがよくあります。実務で誤解されやすいポイントとして、「現状有姿（そのまま）で売る」という契約でも、境界が不明確なままだと買主がローンを組めなかったり、引渡し後に隣地トラブルに発展したりするリスクがあります。

提携士業との連携と見積もり
弊社では、状況に応じて以下の専門家へお取り継ぎし、必要な費用を算出します。

• 測量士・測量コンサルタント：境界確定測量が必要な場合
• 弁護士：境界争いや所有権争いがある場合

登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行います。売却価格からこれらの費用を差し引いてもメリットがあるかを事前にシミュレーションし、売主様のご負担が増えにくい進め方を提案します。

遠方の実家じまいをスムーズにする「名義確認から決済まで」の7ステップ

Q5. 遠方に住んでいて実家の管理ができません。家じまいの手順を教えてください。

【結論】まずは名義確認から始め、現地に行かずに進められる段取りを組むことが可能です。

他府県在住のお客様からのご相談では、「何度も岡山に帰省できない」というお悩みが最も多いです。弊社では、鍵をお預かりしての調査や、郵送・オンラインでのやり取りを活用し、お客様の移動負担を最小限に抑えます。

実家じまいの標準的な段取り

• 名義確認：登記簿謄本で所有者を確認
• 共有確認：相続人が複数いる場合の意思統一
• 家財整理：残置物の仕分け・処分（遺品整理業者への依頼含む）
• 境界/測量：隣地との境界確認
• 売却/買取判断：査定額と条件の比較
• 契約：売買契約の締結（持ち回り契約も可）
• 決済：代金の授受と引渡し

Q6. 相続登記がまだですが、売却査定は可能ですか？

【結論】査定は可能ですが、売買契約までに相続登記を完了させる必要があります。

相続登記が未了のままでは、不動産の所有権移転ができません。実際のご相談では、査定と並行して司法書士と連携し、登記手続きを進めるケースが一般的です。

提携士業によるサポート

• 司法書士：遺産分割協議書の作成や相続登記の手続き
• 税理士：相続税の申告や売却益にかかる税金の試算

一方で、相続人が多数で連絡が取れない場合や、認知症の方がいる場合は、手続きに時間がかかることがあります。こうした「制度と現場運用のズレ」を解消するためにも、早めのご相談が重要です。

建物がある調整区域の価値：中古住宅としての再利用が日本のCO2削減に貢献する

Q7. 古い家ですが、解体せずに売却することは可能ですか？

【結論】可能です。中古住宅として再利用することは環境面でも価値があります。

「古家付き土地」として解体前提で売る方法もありますが、建物がまだ使用可能な状態であれば、リフォームして住みたいという需要も存在します。想いの詰まった自宅を中古住宅として利用してもらうことで、新築工事に伴う資材製造や輸送を減らし、結果としてCO2削減につながる側面があります。

弊社では、建物の状態を適正に評価し、解体して更地にするべきか、中古住宅として流通させるべきかを判断します。無理に解体を勧めず、環境負荷と経済合理性のバランスを考慮した提案を行います。

Q8. 建物の中に荷物が残っていますが、そのままでも買取してもらえますか？

【結論】はい、家財や荷物が残った状態でもそのまま買取可能です。

実家じまいにおいて最も大変なのが「家財の片付け」です。ご自身で整理される場合、分別や搬出に多大な労力がかかります。弊社が直接買い取る場合、残置物の処分も引き受ける条件での契約が可能です。

費用と見積もりの考え方
処分費用は買取価格から調整する形になりますが、以下の選択肢で見積もりを比較できます。

• 売主様ご自身で片付ける場合（費用は抑えられるが手間がかかる）
• 弊社提携の遺品整理業者に依頼する場合（費用はかかるが手間なし）
• 残置物込みで現状渡しする場合（手間なし、買取価格で調整）

2025年度の実績から見る「仲介」と「直接買取」の賢い使い分け

Q9. フォーシーズン株式会社の実績と、仲介・買取の選び方を教えてください。

【結論】豊富な実績に基づき、お客様の優先順位に合わせて最適な方法を提案します。

弊社では、2025年度の実績として、以下の成果を上げています。

• 2025年度 仕入れ実績：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
• 2025年度 売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
• 2025年度 仲介売買取引：380件

この実績は、仲介と買取の両方に対応できる強みの証です。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合わせて使い分けることが成功の秘訣です。

仲介と買取の比較

• 仲介：
  • メリット：市場価格で売れる可能性がある
  • デメリット：いつ売れるか分からない、内覧対応が必要、引渡し後の不具合（雨漏り等）リスクがある、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）がかかる
• 買取：
  • メリット：フォーシーズンが直接買うため最短数日〜数週間で決済、仲介手数料不要、現状のままで可、広告不要で近所に知られない
  • デメリット：価格は相場の7〜8割程度になる傾向がある

判断基準のまとめ

• 価格優先なら「仲介」
• スピード優先なら「買取」
• 手間回避（片付け・立会い削減）なら「買取」
• 近所に知られたくないなら「買取」

まとめ

岡山市・倉敷市の市街化調整区域における不動産売却は、専門的な知識と経験が求められます。農地や空き家の処分、遠方からの実家じまいなど、課題は多岐にわたりますが、適切なパートナーを選べばスムーズな解決が可能です。

フォーシーズン株式会社では、仲介と買取の両軸で、お客様一人ひとりのご事情に寄り添った提案を行います。まずは無料査定にて、収支計画書をもとにした具体的なシミュレーションをご体感ください。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。