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フォーシーズン株式会社の荒木隆正です。岡山県内で相続した不動産（空き家、農地、1棟アパート等）の処分にお悩みではありませんか？特に他府県にお住まいで、遠方にある実家や土地を管理・処分することは、精神的にも金銭的にも大きな負担となります。

弊社では、2025年度の実績として、仕入れ25現場・75区画（11億円分）、売却査定依頼1255件（うち売却のご依頼220件）、仲介売買取引380件を達成しました。これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、売主様が最も不安に感じるのは「結局、手元にいくら残るのか」という点です。そこで本記事では、売却後の手残り額を明確にする「収支計画書」の重要性と、相続トラブルを防ぐための実務的なポイントを解説します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますので、まずは現状の整理から始めてみましょう。

Q1. 遠方から岡山の不動産を売却する際、手残りが少なくなる原因は何ですか？

【結論】売却価格だけで判断し、譲渡に伴う「諸経費」や「税金」の把握が漏れていることが主な原因です。

実際のご相談では、売却価格が高くても、手取り額が想定より大幅に減ってしまうケースが散見されます。特に遠方にお住まいの場合、現地への交通費や、売却完了までの維持管理費（草刈りや固定資産税）が見落とされがちです。

また、相続した不動産が「空き家」や「農地」の場合、単純な仲介手数料だけでなく、測量費用、残置物撤去費用、解体費用などが発生する可能性があります。一方で、相続登記が未了であれば、その手続き費用も考慮しなければなりません。これらを事前に洗い出さずに進めると、「売れたけれど手元にお金が残らない」という事態に陥ります。

Q2. 「収支計画書」を作成することで、具体的にどのようなメリットがありますか？

【結論】「手取り額」が可視化され、売却（仲介）か買取かの判断が明確になります。

弊社では、売却・買取査定をご提案する際は、必ず不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたします。これは単なる査定額の提示ではなく、税金や諸経費を差し引いた最終的な手残り額をシミュレーションするものです。

例えば、仲介で高値売却を目指す場合でも、売却までの期間が長引けば管理コストがかさみます。一方で、買取であれば価格は下がりますが、仲介手数料が不要で即現金化できるため、トータルの収支で見るとメリットが出る場合もあります。収支計画書があれば、これらを数値で比較検討することが可能です。

Q3. 相続した不動産の売却で、親族間のトラブルを防ぐにはどうすればよいですか？

【結論】「収支計画書」を根拠資料として共有し、遺産分割協議の透明性を高めることです。

実務上よくあるケースとして、相続人の間で「もっと高く売れるはずだ」という意見の相違が生まれ、協議が停滞することがあります。このような場合、感情論ではなく、客観的な数値に基づいた資料が必要です。

収支計画書によって「売却にかかる経費」と「実際の手取り額」を共有できれば、現実的な分割案を話し合いやすくなります。なお、相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合は弁護士、相続税の論点整理が必要な場合は税理士など、状況に応じて提携士業へのお取り継ぎも行い、スムーズな解決をサポートします。

Q4. 仲介と買取、どちらを選ぶべきか迷っています。判断基準はありますか？

【結論】「時間（スピード）」と「金額（高値追求）」のどちらを優先するかで判断が分かれます。

それぞれの特徴は以下の通りです。

• 仲介売却：市場価格での売却を目指せますが、いつ売れるか確定しにくく、内覧対応や広告による周知が必要です。また、売却価格の3%＋6万円の仲介手数料が発生し、引渡し後の不具合（雨漏り等）に対する責任（契約不適合責任）を負うリスクがあります。
• 買取：フォーシーズンが直接買い取るため、最短数日〜数週間で決済が進みます。仲介手数料は不要で、現状のままで引き渡せるため手間がかかりません。価格は相場の7〜8割程度になる傾向がありますが、後腐れなく現金化できます。

相続状況や名義、共有、物件種別によって判断が異なるため、最終的な判断は個別事情を踏まえた検討が必要です。

Q5. 急いで現金化したい場合、買取査定のメリットは何ですか？

【結論】契約不適合責任が免責され、近所に知られずに早期に現金化できる点です。

相続税の納税期限が迫っている場合や、遠方で管理が困難な場合、スピードは非常に重要な価値を持ちます。買取であれば、広告活動を行わないため、近隣に売り出しを知られることなく手続きを完了できます。

また、実務で誤解されやすいポイントとして、買取の場合は「残置物がそのままでも良い」「建物の不具合を直さなくて良い」という点が挙げられます。弊社が買主となることで、売主様のリスクや手間を最小限に抑えることが可能です。

判断基準
・スピード優先（納税期限や維持費削減）
・手間回避（片付け・立会い削減）
・近所に知られたくない
・契約不適合責任を負いたくない

Q6. 実家じまいを進める手順と、費用について教えてください。

【結論】まずは家財整理と名義確認から始め、全体の段取りを把握することが重要です。

実家じまいは以下の手順で進めます。

• 名義確認（相続登記が完了しているか）
• 共有確認（共有者がいる場合、全員の同意が必要）
• 家財整理（遺品整理業者への依頼検討）
• 境界/測量（土地の境界が確定しているか）
• 売却/買取判断（収支計画書に基づく検討）
• 契約
• 決済・引渡し

特に家財の整理・処分は精神的にも重労働です。必要に応じて遺品整理業者を活用する選択肢も含め、トータルの費用を把握しましょう。想いの詰まったご自宅も、中古住宅として次の方に利用していただくことで、結果としてCO2削減につながる側面があります。解体ありきではなく、建物の状態に応じた最適な活用法をご提案します。

Q7. 古い家は解体して更地にするべきでしょうか？

【結論】物件の状況とエリアの需要によりますが、解体費用の見積もりをとった上で判断すべきです。

「更地にした方が売れやすい」と一般的に言われますが、解体費用は高額になることが多く、先に解体してしまうと固定資産税の軽減措置が外れて税負担が増えるリスクもあります。

弊社では、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、条件分岐で判断します。
・建物がまだ使える場合：古家付き土地として売却、またはリフォームして中古住宅として販売。
・倒壊の危険がある場合：解体更地渡しを前提とした価格設定、または買取後に弊社負担で解体。

判断基準
・価格優先（解体費をかけても高く売れるエリアか）
・手間回避（解体手配の手間を省きたいなら現状買取）
・近隣への配慮（倒壊リスクや苦情がある場合は解体推奨）

Q8. 農地や調整区域の土地など、売りにくい不動産の処分はどうすればよいですか？

【結論】農地法の許可や都市計画法の制限を確認し、専門的な手続きを経て処分する必要があります。

岡山の農地や市街化調整区域の土地は、誰にでも売れるわけではありません。農地であれば農業委員会への許可申請（3条、5条申請など）が必要ですし、調整区域であれば建築要件の確認が不可欠です。

制度と現場運用のズレが生じやすい部分ですので、弊社提携の司法書士や測量士・測量コンサルタントと連携し、法令に基づいて適正に調査を行います。境界が曖昧な場合も、測量による境界確定を行うことでトラブルを未然に防ぎます。

Q9. アパートや特殊な物件も取り扱っていますか？

【結論】はい。1棟アパートやビル、工務店の家など、幅広い物件種別に対応可能です。

弊社では、一般的な戸建住宅やマンションだけでなく、以下の物件も積極的に取り扱っています。
空き家／空き地／１棟アパート／１棟マンション／ビル／事務所／工務店の家／ハウスメーカーの家

収益物件（アパート・ビル）の場合、入居状況や賃料収入に基づいた収益還元法などを用いて査定を行います。また、工務店の家やハウスメーカーの家など、建物にこだわりがある物件についても、その価値を適正に評価いたします。他社で断られた物件でも、まずは一度ご相談ください。

まとめ

岡山での不動産売却を成功させる鍵は、事前の「収支計画」と「正しい段取り」にあります。遠方からの実家じまいや相続不動産の処分は、専門的な知識と地域に根差した対応力が求められます。フォーシーズン株式会社では、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。