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2024年4月から、岡山県を含む全国で相続登記の義務化が始まりました。「いつかやればいい」と放置していた不動産が、過料の対象になるだけでなく、将来的に売却も困難な「負動産」となってしまうリスクが高まっています。

本記事では、フォーシーズン株式会社が実務現場の視点から、相続登記義務化が不動産売却・買取に与える影響と、具体的な対策について解説します。空き家や農地、1棟アパートなどの処分にお悩みの方へ、失敗しないための「出口戦略」をお伝えします。

Q1. 岡山でも相続登記の義務化が始まったと聞きましたが、具体的に何をしなければなりませんか？

【結論】相続により不動産の取得を知った日から3年以内に、法務局での登記申請が必須です。

これまでは任意だった相続登記が、法律で義務化されました。これは、過去に相続したまま名義変更をしていない不動産も対象となります（猶予期間あり）。具体的には、遺産分割協議を行い、誰がその不動産を引き継ぐかを決め、名義変更の手続きを完了させる必要があります。

実務上よくあるケースとして、「実家の名義が亡くなった父のままになっている」「祖父の代から名義を変えていない土地がある」といったご相談を多くいただきます。これらを放置すると、義務違反として10万円以下の過料が科される可能性があります。

一方で、正当な理由（相続人が極めて多数で調査に時間がかかる等）がある場合は、その旨を申告することで免責されるケースもありますが、基本的には速やかな手続きが求められます。まずは「現在の名義が誰になっているか」を確認することが第一歩です。

Q2. 相続登記を放置したままにしておくと、売却や買取の際にどのような問題が起きますか？

【結論】名義変更が完了していない不動産は、売買契約や決済を進めることが一切できません。

不動産を売却・買取して現金化するためには、売主様がその不動産の「正式な所有者」として登記されている必要があります。亡くなった方の名義のままでは、第三者への所有権移転登記ができないため、買主へ引き渡すことができません。

実際のご相談では、「買い手が見つかってから登記すればいい」と考えている方がいらっしゃいますが、これは非常に危険です。いざ売却が決まっても、戸籍収集や遺産分割協議に数ヶ月かかり、その間に買主が購入をキャンセルしてしまうトラブルが多発しています。

また、放置すればするほど相続人がネズミ算式に増え（数次相続）、面識のない親戚と遺産分割協議をしなければならなくなるリスクもあります。資産価値を維持し、スムーズに売却するためには、早期の登記完了が不可欠です。

Q3. 名義が曾祖父のままなど、権利関係が複雑な場合でも売却の相談はできますか？

【結論】可能です。提携する司法書士と連携し、権利関係を整理したうえで売却を進めます。

名義人が明治・大正生まれの先祖のままになっているケースや、兄弟間での話し合いがまとまっていないケースでも、まずはご相談ください。弊社では、提携司法書士にお取り継ぎし、法令に基づいて適正に相続人を確定させます。

提携士業・専門家との連携
・司法書士：複雑な戸籍収集や遺産分割協議書の作成、相続登記手続きをサポートします。
・弁護士：万が一、相続人間で争いが生じている場合は、紛争解決の専門家としてご紹介します。

実務で誤解されやすいポイントとして、「名義変更の費用は誰が払うのか」という点がありますが、通常は不動産を取得する方（売却代金を受け取る方）の負担となります。売却代金から諸費用を精算する形でのご提案も可能ですので、手持ち資金に不安がある方もご安心ください。

Q4. 私は県外に住んでおり、岡山の実家に帰る時間が取れません。遠方からでも手続きはできますか？

【結論】可能です。郵送やオンライン、電話でのやり取りを中心に、一度も来店せずに完結させることもできます。

弊社には、東京や大阪など他府県にお住まいの方からのご依頼が多数寄せられています。鍵をお預かりできれば、室内の確認や査定、必要な荷物の整理見積もりなどをスタッフが代行して行います。

遠方対応のポイント
・契約手続きは郵送や持ち回り契約で対応可能
・現地の状況（草刈りや空気の入れ替えが必要か等）を写真付きで報告
・司法書士との面談もオンラインや最寄りの専門家経由で対応可能

一方で、境界の立ち会いや実家内の重要な遺品の確認など、どうしても現地確認が必要な場面が出てくる場合もあります。その際も、最小限の回数で済むように段取りを組みますので、交通費や時間の負担を大幅に軽減できます。

Q5. 農地や田畑、1棟アパートなども相続登記義務化の対象ですか？また、これらも買取してもらえますか？

【結論】すべての不動産が義務化の対象です。農地や収益物件の買取・売却も幅広く対応しています。

「価値がないから登記しなくていい」という考えは通用しません。農地（田・畑）や山林であっても、相続登記の義務は発生します。弊社では、一般的な戸建住宅やマンションに加え、以下の物件も積極的に取り扱っています。

取扱物件例
空き家／空き地／1棟アパート／1棟マンション／ビル／事務所／工務店の家／ハウスメーカーの家

特に農地の場合、農地法の手続き（許可や届出）が必要となり、通常の宅地よりも売却のハードルが高くなります。制度と現場運用のズレが生じやすい部分ですが、弊社は農地転用や開発許可の実績も豊富ですので、法令を遵守した適切な処分方法をご提案できます。

Q6. 「実家じまい」を検討していますが、家財道具がそのままで何から手をつければ良いかわかりません。

【結論】まずは「家財整理」と「不動産処分」の全体スケジュールを立てることが重要です。

家の中に荷物が残っている状態でも査定は可能です。むしろ、ご自身で無理に片付ける前にご相談いただいた方が、トータルの費用を抑えられるケースがあります。弊社では、必要に応じて信頼できる遺品整理業者をご紹介し、片付けと売却をセットで進めることができます。

実家じまいの一般的な段取り
1. 名義確認（相続登記の有無）
2. 共有確認（相続人全員の意思確認）
3. 家財整理（不用品処分・形見分け）
4. 境界・測量（隣地との境界確定）
5. 売却・買取判断（査定額と条件の比較）
6. 契約・決済

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、片付けに時間をかけすぎて建物が傷み、資産価値が下がってしまうケースを見てきました。まずは現状のままで無料査定を行い、どのタイミングで何をすべきかを整理することをお勧めします。

Q7. 仲介で高く売るか、買取で早く売るか迷っています。どのように判断すれば良いですか？

【結論】「不動産の売却に伴う収支計画書」を作成し、手取り額と期間、手間を比較して決定します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。その際、単なる査定額だけでなく、税金や諸費用を引いた「最終的な手残り」がわかる収支計画書をご提示します。

仲介と買取の比較
・仲介：市場価格での売却を目指せるが、いつ売れるか期間が確定しにくい。広告活動により近所に知られる可能性があり、内覧対応の手間や、引渡し後の契約不適合責任（雨漏り等の保証）のリスクがある。仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）が必要。
・買取：フォーシーズンが直接買主となるため、最短数日〜数週間で決済が可能。仲介手数料は不要で、現状のままで引き渡せるため、リフォームや片付けが不要。価格は相場の7〜8割程度になる場合がある。

判断基準
・価格優先なら「仲介」
・スピード優先なら「買取」
・手間回避（片付け・立会い削減）なら「買取」
・近所に知られたくないなら「買取」

2025年度の実績として、弊社では仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入しました。豊富な資金力で即現金化に対応できる点が強みです。

Q8. 古い1棟アパートやビルを相続しましたが、維持管理が大変です。売却すべきでしょうか？

【結論】資産価値が下落する前に、早期の売却または買取による現金化をお勧めします。

1棟アパートやビル、事務所などの収益物件は、維持管理費や固定資産税の負担が大きく、空室が増えると「負動産」化しやすい特徴があります。また、築年数が経過すると大規模修繕が必要となり、相続人の負担が急増します。

実際のご相談では、老朽化したアパートの入居者対応や立ち退き交渉が難航し、精神的な負担を感じているオーナー様が多くいらっしゃいます。弊社ではオーナーチェンジ（入居者がいる状態での売却）や、立ち退きを含めた買取も対応可能です。

資産価値を守り、次世代へ負担を残さないためにも、収支が合わなくなった時点で早めに「環境価値」を重視した処分（土地としての再利用など）を検討することが、賢明な資産防衛策となります。

Q9. 建物が古くても解体せずに売却できますか？解体費用の持ち出しが心配です。

【結論】可能です。中古住宅として再利用できる場合は、解体せずにそのまま売却・買取を行います。

「古いから解体しないと売れない」とは限りません。想いの詰まったご自宅をリフォームして住みたいという需要もありますし、中古住宅として流通させることは、新築工事に伴うCO2排出を抑え、環境負荷の低減（CO2削減）にもつながります。

一方で、倒壊の危険がある場合や更地の方が高く売れる場合は、解体をご提案することもあります。その際は、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などの費用について、必要に応じて見積もりを行い、売却代金から捻出できるかどうかのシミュレーションを行います。

判断基準
・建物に利用価値がある場合：現況での「中古住宅売却」または「買取」
・建物が老朽化して危険な場合：解体見積もりを取得し「更地渡し」を検討
・費用を持ち出したくない場合：現況のまま弊社が買い取る「現状有姿買取」

まとめ

相続登記の義務化は、放置していた不動産の「出口戦略」を考える良いきっかけでもあります。罰則を避けるためだけでなく、大切な資産を「負動産」にしないために、早めの行動が重要です。

フォーシーズン株式会社では、売却相談・不動産査定は無料にて承っております。岡山県内の不動産売却、実家じまい、相続手続きにお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。お客様一人ひとりのご事情に合わせた最適な解決策をご提案いたします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。