ブログ

岡山県内に相続した1棟マンションや大規模な収益物件の処分にお困りではありませんか？「修繕履歴がわからない」「遠方に住んでいて管理ができない」「相続税の納税期限が迫っている」といったご相談を、私たちフォーシーズン株式会社は数多く承っております。

2025年度の実績として、弊社は仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入いたしました。また、売却査定依頼は1255件いただき、そのうち220件の売却をご依頼いただいております。売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますので、まずは現状の整理からお手伝いさせてください。

Q1. 相続した岡山の大規模1棟マンション、なぜ「仲介」より「直接買取」が選ばれるのですか？

【結論】大規模物件は買い手が限定されるため、確実性とスピードを重視する場合は「直接買取」が選ばれます。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、1棟マンションやビルのような数億円規模の物件は、一般の個人投資家では融資がつきにくく、仲介では売却期間が長期化する傾向にあります。一方で、資金力のある買取業者であれば、融資特約なしで即座に決済が可能です。

仲介と買取の主な違い

• 仲介の場合：広く買い手を探すため高値売却の可能性がありますが、売却までの期間が確定しにくく、広告で近所に知られる可能性があります。また、内覧対応の手間や、引渡し後の不具合（雨漏り等）に対する契約不適合責任のリスク、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）が発生します。
• 買取の場合：フォーシーズンが直接買主となるため、最短数日〜数週間で決済が進みます。仲介手数料は不要で、広告も行いません。価格は相場の7〜8割程度になり得ますが、現状のままで引き渡せるため、修繕や不具合のリスクを負わずに済みます。

判断基準

• 価格優先：時間はかかっても少しでも高く売りたいなら「仲介」
• スピード優先：納税期限までに現金化したいなら「買取」
• 手間回避：入居者対応や修繕責任を負いたくないなら「買取」
• 近所に知られたくない：水面下で売却したいなら「買取」

Q2. 修繕履歴が不明でも査定可能ですか？プロが見る評価の裏側を教えてください。

【結論】修繕履歴が不明でも、現地調査と専門的な視点による「収益性と構造リスク」の評価で査定は可能です。

実際のご相談では、親御様が管理されていた物件で「いつ防水工事をしたかわからない」「設計図書が見当たらない」というケースが多々あります。しかし、私たちは建物の現状（クラック、漏水跡、設備の劣化度）を目視確認し、周辺の賃貸需要や将来的な修繕コストを見積もったうえで価格を提示します。

状況による対応の違い

• 履歴がある場合：大規模修繕の実施時期が明確であれば、将来のコストリスクが低いと判断され、査定額にプラス評価として反映されます。
• 履歴がない場合：直近で多額の修繕が必要になるリスクを考慮し、その費用分を差し引いた査定額となりますが、買取自体をお断りすることはありません。

構造上の重大な欠陥が懸念される場合でも、弊社では再生可能かどうかをプロの視点で判断しますので、資料がないからと諦めずにご相談ください。

Q3. 遠方・他府県在住ですが、岡山現地調査から決済までを非対面で完結できますか？

【結論】可能です。現地調査から契約、決済まで、郵送やオンラインツールを活用して非対面で完結させる段取りを整えています。

他府県在住で岡山県の資産を処分したいというご相談は非常に増えています。何度も岡山へ足を運ぶ交通費や時間の負担をなくすため、弊社ではスタッフが現地へ向かい、写真や動画で状況をご報告します。

手続きの進め方

• 契約時：重要事項説明はオンライン（IT重説）で行い、契約書類は郵送でのやり取りが可能です。
• 決済時：司法書士が本人確認を行い、振込にて代金をお支払いしますので、一度も来県せずに売却を完了することもできます。

一方で、ご実家の片付けなどで一度は現地を確認したいという場合は、そのタイミングに合わせて現地調査や打ち合わせを設定することも可能です。お客様のご事情に合わせて柔軟に対応いたします。

Q4. 入居者トラブルや家賃滞納があっても、大規模物件を「現状のまま」引き渡せますか？

【結論】はい、入居者トラブルや家賃滞納がある状態でも、フォーシーズンがその地位を承継する形で「現状のまま」買取可能です。

実務上よくあるケースとして、高齢のオーナー様が管理しきれず、一部の入居者と家賃滞納や騒音トラブルになってもめている物件があります。一般的な仲介売却では、こうしたトラブルを解消してからでないと買い手がつかないことが多いですが、買取であれば弊社が解決を引き継ぎます。

取扱物件と対応

• 対象物件：1棟マンション、1棟アパート、ビル、事務所、工務店の家、ハウスメーカーの家など、規模や構造を問わず対応します。
• トラブル対応：滞納督促や立ち退き交渉などの法的な手続きが必要な場合も、弊社がオーナーチェンジ後に対応するため、売主様が解決する必要はありません。

「トラブルを抱えたまま手放したい」というご要望こそ、買取のメリットが最大限に活きる場面です。

Q5. 相続税の納税期限が迫っています。最短数週間で1億円超の決済も可能ですか？

【結論】可能です。弊社は豊富な資金力を背景に、1億円を超える大規模物件でも最短数週間でのスピード決済に対応しています。

相続税の納税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。期限ギリギリになって「仲介で売りに出していたが売れない」と駆け込まれるケースも少なくありません。弊社では社内決裁のスピードを早め、現金化までのタイムロスを最小限に抑えます。

ケース別の進め方

• 期限まで1ヶ月未満の場合：大至急、机上査定と現地調査を並行して行い、価格合意後すぐに契約・決済へ進みます。測量などが間に合わない場合も「公簿売買」で対応するなどの柔軟策を提案します。
• 期限まで余裕がある場合：まずは仲介での高値売却を目指しつつ、期限までに売れなければ弊社が買い取る「買取保証」をつけるプランも検討可能です。

判断基準

• スピード優先：納税資金の確保が最優先なら即買取
• 価格優先：時間的余裕があるなら仲介または買取保証

Q6. 実家じまい・家じまいを検討中ですが、家財整理や処分の段取りはどうなりますか？

【結論】家財の仕分けから不動産の処分まで、一括してサポート可能です。必要に応じて遺品整理業者とも連携し、最適な段取りを組みます。

実家の家じまいでは、建物だけでなく、中に残された大量の荷物がネックになることが多々あります。「何から手をつければいいかわからない」という方のために、私たちは全体像を整理することから始めます。

実家じまいの一般的な段取り

• 名義確認：相続登記が完了しているか確認
• 共有確認：兄弟間などで共有持分がないか確認
• 家財整理：必要なものを分け、不要品は処分（遺品整理業者へ依頼も可）
• 境界/測量：隣地との境界が明確か確認
• 売却/買取判断：仲介で売るか、買取で即処分するか決定
• 契約：売買契約の締結
• 決済：代金の受領と物件の引渡し

一方で、家財を片付ける時間がない場合は、荷物が残ったままの状態（残置物あり）での買取も可能です。その場合、処分費用を査定額から調整する形で対応いたします。

Q7. 相続や境界の問題が複雑です。弁護士や税理士などの専門家に相談できますか？

【結論】はい、お客様の課題に応じて、弊社提携の弁護士、税理士、司法書士、測量士へスムーズにお取り継ぎいたします。

不動産の相続や売却には、法務や税務の専門知識が不可欠な場面があります。実務で誤解されやすいポイントとして、不動産会社だけで全て解決できると思われがちですが、実際には各士業の独占業務領域があります。

提携士業との連携条件

• 弁護士：遺産分割協議で揉めている、親族間で争いがある場合
• 税理士：相続税の申告や、売却後の譲渡所得税の特例（3000万円控除など）を使いたい場合
• 司法書士：相続登記が未了、権利関係が複雑な場合
• 測量士・測量コンサルタント：境界が不明確で、隣地との立ち会い・確定測量が必要な場合

単なる制度説明だけでなく、現場の実情に合わせて「どのタイミングで誰に相談すべきか」をコーディネートいたします。

Q8. 売却の手取りや諸費用が心配です。事前に収支計画書や見積もりはもらえますか？

【結論】はい、売却・買取査定のご提案時に「不動産の売却に伴う収支計画書」を作成し、手取り額のシミュレーションを提示します。

「いくらで売れるか」だけでなく「最終的にいくら手元に残るか」が重要です。登記費用、測量費用、解体費用、仲介手数料（仲介の場合）などを差し引いた実質的な手取り額を可視化します。

見積もりの対応

• 登記・測量・解体・リフォーム・清掃など：必要に応じて弊社で業者を手配し、見積もりを行います。
• 費用の発生タイミング：原則として売却代金から精算できるものが多いですが、解体などは先行して費用がかかる場合もあります。

一方で、買取の場合はこれらの諸費用が弊社負担（または査定額に織り込み済み）となるため、収支計画がシンプルになり、追加費用の不安がなくなるメリットがあります。

Q9. 古い家やマンションを売ることは、環境にとって良いことなのでしょうか？

【結論】はい、想いの詰まったご自宅や物件を中古住宅として流通させることは、CO2削減や資源の有効活用につながります。

一般論として、建物を解体して新築するには多くのエネルギーと資源が必要ですが、既存の建物をリフォームして再利用する「中古住宅取引」は、日本のCO2削減に貢献する側面があります。

環境価値の視点

• 建物が使える場合：リノベーションして次の方に住んでもらうことで、廃棄物を減らせます。
• 老朽化が著しい場合：やむを得ず解体する場合でも、空き家として放置して周辺環境を悪化させるより、更地にして新たな土地活用を促す方が地域貢献になります。

お客様の資産が次の世代へ受け継がれるよう、環境面も考慮した最適な活用方法をご提案します。

まとめ

岡山での1棟マンションや大規模物件の相続売却は、金額が大きい分、判断を誤ると大きな損失につながりかねません。仲介で高値を目指すのか、買取でリスクを遮断して即現金化するのか、お客様の状況（相続税の期限、遠方在住、修繕履歴の有無など）によって正解は異なります。

フォーシーズン株式会社では、豊富な実績と専門家のネットワークを活かし、お客様一人ひとりに合わせた戦略を提案します。まずは無料査定で、物件の価値と最適な売却方法を確認してみませんか。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。