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岡山県内で相続した実家や山林、特に「放置竹林」の管理にお悩みではありませんか？竹林は繁殖力が強く、一度放置すると隣地への侵食や倒木によるトラブルを引き起こすリスクが高い厄介な資産です。遠方にお住まいで定期的な管理が難しい場合、固定資産税や管理費用だけがかさむ「負動産」となってしまうケースが後を絶ちません。

フォーシーズン株式会社では、一般的な不動産会社が取り扱いを敬遠しがちな放置竹林や農地、管理不全の空き家についても、豊富な解決実績を持っています。本記事では、放置竹林を法的・経済的リスクから切り離し、確実に処分・現金化するための具体的な手順と判断基準を解説します。

Q1. 岡山の放置竹林を放置し続けると、どのような法的・経済的リスクがありますか？

【結論】所有者としての法的責任を問われ、損害賠償請求や行政代執行の対象となるリスクがあります。

放置竹林は単なる景観の悪化にとどまらず、近隣住民や通行人に実害を及ぼす可能性があります。竹の根は浅く横に広がるため、豪雨時に地盤が緩むと土砂災害の原因になりやすく、倒木が隣家や道路を塞いだ場合、土地工作物責任（民法717条）に基づき所有者が損害賠償責任を負うことになります。

状況によるリスクの違い

• 傾斜地にある場合：土砂崩れのリスクが極めて高く、県や市町村から是正勧告を受ける可能性があります。最悪の場合、行政代執行により強制的に伐採され、高額な費用を請求されることもあります。
• 平坦地・住宅隣接地の場合：地下茎が隣家の庭や床下に侵入し、家屋を破壊するトラブルが頻発しています。この場合も修繕費用の賠償が必要です。

経済的にも、利用価値のない土地に固定資産税を払い続けることは損失でしかありません。特に「特定空家」のように管理不全土地として認定されると、税制優遇が受けられなくなる恐れもあります。

Q2. なぜ一般の不動産会社は竹林の売却や引取りを断るのでしょうか？

【結論】造成・伐採費用が土地の価値を上回り、再販による利益が見込めないためです。

一般的な不動産仲介会社は、土地を「宅地」として売買することを主眼に置いています。しかし、竹林を宅地にするには、地上部の伐採だけでなく、地中深くに張り巡らされた地下茎（根）を完全に取り除く「抜根」作業が必要です。これには莫大な費用がかかり、さらに地盤改良も必要となるため、売却価格よりも造成費が高くなる「逆ザヤ」現象が起きやすいのです。

物件の条件による対応の差

• 一般住宅地としての転用が難しい場合：多くの業者は「取り扱い不可」と判断します。購入希望者が現れにくく、仲介手数料も低額になるため、営業コストに見合わないからです。
• 資材置き場や太陽光用地にできる場合：一部の専門業者であれば、現状有姿での買取や、造成を前提とした査定が可能な場合があります。

このように、竹林の処分には「宅地造成」以外の出口戦略を持つ専門的なノウハウが不可欠です。一般の不動産会社で断られたとしても、特殊な土地活用に強い業者であれば解決の糸口が見つかる可能性があります。

Q3. 遠方からの「実家じまい」で、竹林と空き家をセットで手放す方法はありますか？

【結論】竹林単体ではなく、空き家とセットで売却・買取を依頼するのが最短ルートです。

竹林単体では需要がなくても、隣接する空き家（宅地）とセットであれば、敷地延長や家庭菜園用地として付加価値を見出せる場合があります。特に、空き家・空き地・１棟アパート・１棟マンション・ビル・事務所・工務店の家・ハウスメーカーの家など、建物部分の評価を組み合わせることで、全体としての処分が可能になるケースが多いです。

実家じまいの具体的な段取り

• 名義確認（相続登記が完了しているか確認）
• 共有確認（共有者がいる場合、全員の同意を取り付ける）
• 家財整理（遺品整理業者への依頼または自分での片付け）
• 境界/測量（隣地との境界を明確にする）
• 売却/買取判断（市場性を見て方針を決定）
• 契約・決済（引き渡し）

実務上よくあるケースとして、家財が残ったままの状態でも、査定や買取は可能です。遠方にお住まいで片付けに通えない場合は、遺品整理業者と連携して、家財処分から不動産売却までをワンストップで進める方法を推奨します。

Q4. 放置竹林の処分において「仲介」を選ぶべきなのはどのようなケースですか？

【結論】時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は仲介を検討すべきです。

仲介は、不動産会社が買主を探し、売買契約を成立させる方法です。市場価格での売却が期待できる反面、竹林のような特殊な土地は買い手がつくまでに数年単位の時間がかかることも珍しくありません。

仲介の特徴と注意点

• メリット：市場相場で売れる可能性があるため、手取り額が多くなる期待が持てます。
• デメリット：売却までの期間が確定しにくく、いつ売れるか分かりません。また、広告活動により近所に売りに出していることが知られる可能性があります。内覧対応の手間や、引き渡し後の不具合（地中埋設物や境界トラブルなど）に対する契約不適合責任を負うリスクもあります。仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）も発生します。

条件分岐による判断

• 時間に余裕がある場合：まずは仲介で売り出し、市場の反応を見るのが良いでしょう。
• 維持費をかけたくない場合：長期間売れないリスクを避けるため、期限を区切って買取へ切り替える特約を付けることも有効です。

Q5. 手間をかけずに処分したい場合、「買取」にはどのようなメリットがありますか？

【結論】フォーシーズンが直接買い取ることで、最短数日で現金化し、管理責任から即座に解放されます。

買取は、不動産会社が直接の買主となる方法です。買い手を探す期間が不要なため、スピーディーに処分を完了できます。特に放置竹林のような管理困難な土地では、精神的な負担を減らす意味でも買取が選ばれる傾向にあります。

買取の特徴とメリット

• メリット：最短数日〜数週間で決済が進みます。仲介手数料は不要で、現状のままで引き渡すことが可能です。広告を行わないため近所に知られず、売却後の契約不適合責任も免責されるのが一般的です。
• デメリット：価格は市場相場の7〜8割程度になる可能性があります。

判断基準

• スピード優先（すぐに現金化したい、税金の支払い期限が迫っている）
• 手間回避（片付け・立会い・草刈りなどの管理を削減したい）
• 近所に知られたくない（静かに処分したい）

実際のご相談では、遠方在住で「とにかく管理の手間を切り離したい」という方や、「相続税の納税資金を確保したい」という方が買取を選択されるケースが多いです。

Q6. なぜ放置竹林の処分で「収支計画書」の作成が必要不可欠なのですか？

【結論】売却価格だけでなく、諸費用を差し引いた「手取り額」を正確に把握するためです。

不動産の処分には、売却代金が入る一方で、測量費、解体費、譲渡所得税などの費用が発生します。特に竹林や古い空き家の場合、解体や伐採に想定以上の費用がかかり、売却できたとしても手元に資金が残らない、あるいは持ち出しになるケースさえあります。

収支計画書で確認すべきポイント

• 解体・伐採が必要な場合：見積もり額を売却予想価格から差し引き、手残りがプラスになるか確認します。
• そのまま売る場合：現状有姿での買取価格と、税金等の諸経費を比較します。

弊社では、売却・買取査定をご提案する際に、必ず不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたします。これにより、「仲介で粘るべきか」「買取で即決すべきか」を数字に基づいて冷静に判断していただけます。なお、売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。

Q7. 登記や測量、解体などの費用はどの段階で把握すればよいですか？

【結論】査定の段階で概算見積もりを取り、売却活動を始める前に総額を把握すべきです。

「売れてから考えればいい」と後回しにすると、いざ契約という段階で「境界が確定できない」「解体費が高すぎる」といった問題が発覚し、破談になることがあります。特に相続物件では、権利関係の整理に費用がかかることもあります。

状況に応じた見積もりの必要性

• 境界確定済みの場合：測量費は抑えられますが、現況と登記簿にズレがないか確認が必要です。
• 境界未確定・建物がある場合：登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、事前に費用感を掴んでおくことが重要です。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、費用の見通しが甘かったために、相続人間で揉めるケースを数多く見てきました。弊社では、これらの手配も含めて窓口を一本化し、条件分岐を入れた見積もり提示でリスクを可視化します。

Q8. 相続登記や境界確定など、専門的な手続きはどう進めればよいですか？

【結論】提携する各士業・専門家と連携し、ワンストップで手続きを進めることが可能です。

相続不動産の処分は、不動産会社だけで完結しないことが多々あります。状況に応じて適切な専門家のサポートが必要です。ご自身で個別に探す手間を省き、スムーズな連携を図ります。

提携士業・専門家の活用シーン

• 弁護士：遺産分割協議で揉めている場合や、家族兄弟間トラブルが生じている場合に連携します。
• 税理士：相続税の申告が必要な場合や、売却後の譲渡所得税の特例（3000万円控除など）を利用したい場合に相談します。
• 司法書士：相続登記が未了の場合、名義変更手続きを依頼します。
• 測量士・測量コンサルタント：境界が不明確な場合、測量を行い境界確定図を作成します。

お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。実務で誤解されやすいポイントとして、相続登記は売却の前提条件ですが、売買契約と同時並行で進めることも可能です。段取りを整理し、無駄のないスケジュールを組みます。

Q9. 2025年度の実績から見る、岡山県内の特殊土地を現金化する具体策は？

【結論】農地や山林などの特殊な土地も、適切な用途変更や開発を行うことで再生・現金化できます。

一見価値がないと思われる土地でも、視点を変えれば資材置き場、駐車場、あるいは新しい住宅地として生まれ変わる可能性があります。弊社は自社での開発・分譲も行っているため、他社が断るような案件でも積極的に取り組んでいます。

2025年度の実績（事実）

• 仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
• 売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
• 仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

環境価値への貢献
想いの詰まった自宅を中古住宅として利用してもらうことや、荒れた土地を整備して再利用することは、結果としてCO2削減につながる側面があります。スクラップ＆ビルドだけでなく、既存ストックの活用も重要な選択肢です。

判断基準

• 価格優先（時間をかけてでも高く売りたい）
• スピード優先（早期に現金化し、管理から離れたい）
• 地域貢献（荒れた土地をきれいにして地域に還元したい）

まとめ

岡山の放置竹林や管理限界の山林は、放置すればするほどリスクが高まる「負動産」になりかねません。しかし、空き家とのセット売却や、専門的なノウハウを持つ業者への買取依頼など、適切な手順を踏めば解決の道は開けます。一般の不動産会社に断られたからといって諦める必要はありません。

大切なのは、ご自身の状況（スピード重視か、価格重視か、手間回避か）に合わせて、仲介と買取のどちらが最適かを冷静に判断することです。まずは収支計画書を作成し、手取り額とスケジュールを明確にすることから始めましょう。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。