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岡山県内で相続した「借地権付き建物」の売却を検討されている方へ。借地権の売却は、通常の所有権売却とは異なり、地主（底地人）の承諾がなければ一歩も進まないという特殊なハードルがあります。特に、実家が借地の上に建っている場合、建物が古くても売れるのか、解体すべきか、あるいは地主に買い取ってもらえるのか、判断に迷うケースが後を絶ちません。

私たちはフォーシーズン株式会社として、2025年度には売却査定依頼を1255件（うち売却のご依頼220件）いただき、多くの相続案件を解決してきました。本記事では、岡山の実務現場で実際に起きている「承諾料の相場」や「地主交渉の落とし穴」、そして手取りを最大化するための戦略を解説します。

Q1. 岡山の借地権売却は「地主への挨拶」から始まる？相続人が最初に行うべき意思確認とは

【結論】売却活動を始める前に、必ず地主へ「売却の意思」を伝え、承諾を得る必要があります。

実務上よくあるケースとして、地主への相談なしに不動産会社へ査定を依頼し、勝手に広告を出してしまった結果、地主の心証を害して承諾を拒否されるトラブルが散見されます。借地権の売却には、原則として地主の「譲渡承諾」が不可欠です。

まずは相続が発生したこと、そして今後その家をどうしたいか（売却したいか）を誠実に伝えることがスタートラインです。もし地主との関係が良好であればスムーズに進みますが、一方で「疎遠である」「代替わりして面識がない」といった場合は、私たちのような専門家が間に入り、関係性の構築からサポートすることも可能です。

Q2. 地主が不明、あるいは高齢で話ができない場合はどうすればよいですか？

【結論】登記簿での所有者確認や、成年後見人制度の確認など、専門的な調査が必要です。

実際のご相談では、地代を振込で支払っているため地主の顔を知らない、あるいは地主が認知症で意思表示ができないというケースも増えています。地主が行方不明や意思能力がない状態では、承諾書にハンコをもらうことができません。

このような場合、司法書士と連携して成年後見人の有無を確認したり、不在者財産管理人の選任を申し立てたりする手続きが必要になります。個人の判断で動くと法的な手戻りが大きいため、初期段階でご相談いただくのが賢明です。

Q3. 承諾料はいくらが妥当？岡山県内の実務で使われる「譲渡承諾料」の計算目安

【結論】一般的に「借地権価格の10％程度」が名義書換料（承諾料）の相場とされています。

借地権価格とは、土地の更地価格に借地権割合（地域により60％〜70％など）を掛けたものです。例えば、更地価格が2,000万円で借地権割合が60％の土地であれば、借地権価格は1,200万円となり、その10％である120万円前後が承諾料の目安となります。

ただし、これはあくまで目安であり、地主との契約内容やこれまでの経緯によって増減します。「建て替えを伴う場合」は別途、建替承諾料が必要になることもあります。実務では、この承諾料を「誰が負担するか（売主か買主か）」を売買契約の条件として調整することが重要です。

Q4. 地主が売却を認めてくれない時の「裁判所の手続き」とはどのようなものですか？

【結論】地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める「借地非訟手続き」を利用できます。

地主が正当な理由なく譲渡を承諾しない場合、裁判所に対して「地主の承諾に代わる許可」を求める申し立てが可能です。これにより、地主のハンコがなくても売却が可能になる道が開けます。

一方で、この手続きは半年から1年程度の期間を要し、弁護士費用や裁判所への予納金も発生します。弊社提携弁護士をご紹介し、法的手続きを進めることは可能ですが、時間と費用がかかるため、まずは粘り強く任意の交渉を行うことが最優先です。

Q5. 建物がボロボロでも売れますか？「家じまい」で見落としがちな名義変更と承諾料の関係

【結論】建物が古くても「借地権」としての価値があれば売却は可能です。

建物が老朽化していても、立地が良い場所であれば、買主が建物を解体して新築することを前提に購入します。この際、空き家・空き地だけでなく、工務店の家・ハウスメーカーの家など、建物の構造を問わず取り扱い可能です。

注意点として、建物が未登記であったり、先代の名義のままであったりすると、売却前に相続登記（名義変更）が必要です。また、解体して更地で返すのか、現況で第三者に売るのかによって、地主への承諾料の性質が変わります。実家じまいの段取りは以下の順序で整理しましょう。

• 相続人の確定と名義確認
• 家財の整理（遺品整理）
• 地主との協議（売却か返還か）
• 境界の確認・測量
• 売却活動の開始

Q6. 実家の荷物が大量に残っていますが、処分の見積もりや手配も依頼できますか？

【結論】はい、家財整理から解体、測量まで、必要な作業の見積もりを一括で手配可能です。

実家じまい・家じまいにおいて最も負担になるのが、家財道具の片付けです。ご自身で少しずつ進めるのも良いですが、量が多い場合は遺品整理業者を活用する方がスムーズです。また、売却に伴い、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、全体の費用感を把握した上で進めます。

特に借地権の場合、境界が曖昧なケースが多く、隣地とのトラブルを防ぐために測量士・測量コンサルタントによる確定測量が必要になることがあります。これらも弊社が窓口となり、条件分岐（測量が必要か不要か、解体渡しが現況渡しか）を整理して提案します。

Q7. 仲介か買取か？借地権特有の「買い手が見つからないリスク」を回避する収支計画の立て方

【結論】「いつまでに現金化したいか」によって、仲介と買取を使い分けるべきです。

借地権付き建物は、住宅ローンが組みにくいなどの理由から、所有権の物件に比べて買い手がつきにくい傾向があります。そのため、弊社では売却・買取査定をご提案する際、必ず不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手残りの金額シミュレーションを提示します。

• 仲介売却：時間はかかっても高く売りたい方向け。ただし、地主との交渉が長期化したり、買主のローン特約で白紙になるリスクがあります。仲介手数料（売却価格の3％＋6万円）が必要です。
• 買取：フォーシーズンが直接購入します。地主との交渉や残置物の撤去も弊社が引き受けるため、最短数日〜数週間で現金化が可能です。仲介手数料は不要ですが、価格は相場の7〜8割程度になる可能性があります。

Q8. 遠方に住んでいて岡山に行けないのですが、売却手続きは可能ですか？

【結論】可能です。郵送やオンラインでのやり取りを中心に、現地対応は全て弊社が代行します。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、依頼者様が県外在住というケースは非常に多いです。鍵をお預かりできれば、室内の確認、地主への挨拶、家財処分の立ち会いなど、現地で必要な実務は全て弊社スタッフが行います。

契約や決済の際も、司法書士と連携して本人確認を行うことで、岡山にお越しいただく回数を最小限（またはゼロ）に抑えることができます。1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件であっても、遠隔での管理・処分をサポートします。

Q9. 最終的に、借地権の売却で失敗しないための判断基準は何ですか？

【結論】「地主との関係性」と「時間的余裕」の2軸で方針を決めることです。

借地権売却は、地主の協力が得られるかどうかが全てと言っても過言ではありません。また、想いの詰まったご実家を中古住宅として次の方に使っていただくことは、解体に伴う廃棄物を減らし、CO2削減につながる環境価値のある選択でもあります。

ご自身の状況に合わせて、以下の基準で優先順位を決めてください。

• 価格優先：地主との関係が良好で、売却期間に半年以上かけられるなら「仲介」
• スピード・手間回避優先：地主との交渉が不安、遠方で管理できない、早期に現金化したいなら「買取」
• 近所に知られたくない：広告を行わない「買取」が最適

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。まずは現状の借地契約の内容を確認することから始めましょう。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。