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岡山県にあるご実家や親御様の家を相続し、売却や処分をご検討中の方へ。遠方にお住まいで「何から手をつければよいかわからない」「維持管理が負担になっている」というご相談が増えています。資産相続による不動産処分は、単に売るだけでなく、税金や遺品整理、境界確定など多くの手続きが伴います。

フォーシーズン株式会社では、2025年度の実績として、仕入れ25現場・75区画（11億円分）、売却査定依頼1255件、仲介売買取引380件を取り扱い、多くの「実家じまい」をサポートしてきました。売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。本記事では、専門家の視点から失敗しないための全手順を解説します。

岡山の実家を「負動産」にしない！遠方からの売却で最初に直面する3つの壁

Q1. 遠方に住んでいて岡山の実家に戻る予定がない場合、まず何から始めるべきですか？

【結論】まずは現地の不動産会社に無料査定を依頼し、物件の現状と市場価値を把握することから始めるべきです。

遠方からの実家売却で最もハードルが高いのは「現状把握」です。長期間空き家になっている場合、建物の劣化状況や庭木の越境などが把握できていないケースが多く見られます。

• 鍵をお預かりできる場合：弊社スタッフが現地に入り、建物内部まで詳細に査定します。
• 立ち会いが難しい場合：外観からの査定や、公図・登記情報に基づいた机上査定からスタートすることも可能です。

実務上よくあるケースとして、ご自身で何度も岡山へ帰省して片付けようとされる方がいらっしゃいますが、交通費と労力がかさみ、途中で挫折されることが少なくありません。まずはプロに相談し、以下の段取りを整理することをお勧めします。

• 名義確認（相続登記が完了しているか）
• 共有確認（相続人が複数いるか）
• 家財整理（遺品整理が必要か）
• 境界/測量（隣地との境界は明確か）
• 売却/買取判断（市場性があるか）
• 契約・決済（遠方での手続き方法）

Q2. 築年数が古く、荷物もそのままの状態ですが、売却前に片付けや解体は必要ですか？

【結論】自己判断での解体や片付けは不要です。まずはそのままの状態で査定をご依頼ください。

「きれいにしないと売れない」と思い込み、多額の費用をかけてリフォームや解体をしてしまう方がいらっしゃいますが、これは失敗の原因になり得ます。買主様が解体を前提としている場合や、リノベーション素材として探している場合、売主様による事前の支出が無駄になることがあるからです。

• 仲介で一般の方に売る場合：内覧時の印象を良くするため、家財の撤去や清掃（ハウスクリーニング）が必要になることが多いです。
• 弊社が買い取る場合：家財道具が残ったまま、建物が古いままの「現状有姿」で買い取り可能です。

実際のご相談では、遺品整理業者への依頼や解体工事が必要な場合でも、弊社で一括して見積もりを行い、売却代金から諸費用を精算する形をご提案できます。これにより、手出しの費用負担を抑えて実家じまいを進めることが可能です。

最大3000万円控除を逃さない！「空き家特例」の適用要件と岡山特有の注意点

Q3. 相続した実家を売る際、税金を安くするための「空き家特例」とはどのような制度ですか？

【結論】相続した空き家を売却した際、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例制度です。

不動産を売却して利益が出た場合、通常は約20%の税金（譲渡所得税）がかかりますが、この特例を使えば税金を大幅に抑えられる可能性があります。ただし、適用には厳しい要件があります。

• 対象となる期間：相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
• 建物の要件：昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること、かつ相続直前まで被相続人が一人で居住していたこと（一定の要件を満たせば老人ホーム入所後も可）。

実務で誤解されやすいポイントとして、この特例は「確定申告」が必要です。売却すれば自動的に適用されるわけではありません。また、マンション（区分所有建物）は対象外となる点にも注意が必要です。

Q4. 昭和56年5月31日以前の「旧耐震基準」の家でも特例は使えますか？

【結論】そのまま売却すると適用外ですが、「耐震リフォームを行う」か「解体して更地で引き渡す」ことで適用可能です。

空き家特例を受けるためには、引き渡し時点で現行の耐震基準を満たしている必要があります。しかし、古い実家に高額な耐震補強工事を行うのは現実的ではないケースが大半です。

• 建物を利用する場合：売主負担で耐震改修工事を行い、耐震基準適合証明書を取得して売却する（ハードルが高い）。
• 更地にする場合：引き渡しまでに建物を解体し、更地として売却する（実務上はこちらが一般的）。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、解体のタイミングや特例適用の可否判断は非常にデリケートです。弊社では、提携する税理士と連携し、特例適用を見据えた最適な売却スケジュールをご提案します。判断を誤ると数百万円単位で手取りが変わるため、必ず事前にご相談ください。

仲介か買取か？親の家の状態（工務店の家・農地・空き地）で見極める最適な処分方法

Q5. 時間がかかっても高く売りたい場合と、早く現金化したい場合、どちらを選ぶべきですか？

【結論】価格を優先するなら「仲介」、スピードと手間回避を優先するなら「買取」を選ぶべきです。

それぞれのメリット・デメリットを比較し、ご自身の状況に合わせて選択することが重要です。

• 仲介（一般の方へ売却）
  メリット：市場価格での売却が期待できる。
  デメリット：いつ売れるか期間が確定しにくい、広告で近所に知られる、内覧対応が必要、引き渡し後の不具合（雨漏り等）に対する契約不適合責任を負うリスクがある、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）がかかる。
• 買取（フォーシーズンが購入）
  メリット：最短数日〜数週間で決済可能、仲介手数料不要、現状のままでOK、広告不要で近所に知られにくい、契約不適合責任が免責される。
  デメリット：価格は市場相場の7〜8割程度になる可能性がある。

判断基準：
・価格優先 → 仲介
・スピード優先 → 買取
・手間回避（片付け・立会い削減） → 買取
・近所に知られたくない → 買取

Q6. 農地や市街化調整区域にある土地、再建築不可物件でも買い取ってもらえますか？

【結論】はい、フォーシーズン株式会社では農地や難あり物件も積極的に買取・仲介の対象としています。

一般的な不動産会社では断られやすい物件も、弊社は多様な活用ノウハウを持っています。対象となる取扱物件は、空き家、空き地、１棟アパート、１棟マンション、ビル、事務所、工務店の家、ハウスメーカーの家など多岐にわたります。

• 農地（田・畑）の場合：農地転用が可能かどうかの調査から行います。農地法の許可が必要となるため、手続きには時間がかかりますが、提携する行政書士等と連携して進めます。
• 再建築不可や狭小地の場合：隣地との交渉やリノベーション活用など、独自の視点で価値を見出します。

実際のご相談では、「他社で断られた」という物件でも、調査の結果、買取可能となるケースが多々あります。諦める前に一度査定をご依頼ください。

「収支計画書」で手残りを最大化！登記・測量・解体費用を引いた「本当の売却額」を知る

Q7. 売却価格だけでなく、手元に残るお金（手取り）を正確に知る方法はありますか？

【結論】売却・買取査定のご提案時に「不動産の売却に伴う収支計画書」を作成し、手取り額を明確にご提示します。

不動産売却には、売却価格以外にも様々な諸費用が発生します。これらを事前に把握していないと、「思ったより手元にお金が残らなかった」という事態になりかねません。

• 費用がかかる項目例：登記費用（抵当権抹消・住所変更等）、測量費用、解体費用、残置物撤去費用、仲介手数料（仲介の場合）、譲渡所得税など。

弊社では、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、それらを差し引いた「本当の売却益」をシミュレーションします。

• 境界が未確定の場合：測量士・測量コンサルタントによる見積もりを手配します。
• 建物解体が必要な場合：解体業者の見積もりを取得し、収支計画に組み込みます。

これにより、売主様は資金計画を立てやすくなり、安心して手続きを進めることができます。

実家じまいの新常識：遺品整理から中古住宅活用によるCO2削減への貢献まで

Q8. 実家の片付け（遺品整理）から売却まで、窓口を一本化して依頼できますか？

【結論】はい、家財の整理・処分から不動産の売却まで、ワンストップで対応可能です。

「実家じまい」は、精神的にも肉体的にも負担が大きい作業です。特に思い出の詰まった家財の整理はなかなか進まないものです。

• 家財整理：必要に応じて信頼できる遺品整理業者をご紹介し、見積もりから作業完了までサポートします。
• 環境価値への貢献：想いの詰まったご自宅を、解体せずに中古住宅として次の方に住み継いでいただくことは、新築工事に伴うCO2排出を抑え、環境負荷の低減（CO2削減）につながります。

一方で、建物の状態が悪く解体が避けられない場合は、更地にして新しい土地活用につなげることも地域への貢献です。お客様の想いに寄り添いながら、最適な形をご提案します。

Q9. 兄弟で共有名義になっている実家を売却する場合、トラブルを避けるにはどうすればよいですか？

【結論】共有者全員の同意形成が必須です。意見が割れる場合は、第三者を交えて調整することをお勧めします。

共有名義の不動産は、共有者全員の実印と印鑑証明書がなければ売却できません。実務上、価格や売却時期を巡って意見が対立することがあります。

• 全員の同意がある場合：代表者が窓口となり、スムーズに手続きを進められます。
• 意見が対立している場合：当事者間での話し合いが難しいときは、弊社提携の弁護士をご紹介し、法的な観点から解決策（共有物分割請求など）を探ることも可能です。

また、相続登記が未了のまま放置されていると、権利関係が複雑化し、売るに売れない状態になります。その場合は提携の司法書士と連携し、まずは権利関係の整理からサポートします。相続状況、名義、共有、物件種別によって判断が異なるため、最終的な判断は個別事情を踏まえた検討が必要です。

まとめ

岡山での親の家・実家の売却は、単なる不動産取引ではなく、家族の歴史を整理し、次へとつなぐ大切な節目です。遠方にお住まいの方でも、地元の専門家と連携することで、スムーズかつ納得のいく「実家じまい」が可能になります。

フォーシーズン株式会社では、売却相談・不動産査定は無料で承っております。仲介か買取か、あるいは空き家特例を使うべきかなど、お客様一人ひとりのご事情に合わせて、収支計画書を用いた具体的なご提案をいたします。まずは査定依頼から、第一歩を踏み出してみてください。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。