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「実家の草刈りだけで年間数十万円かかっている」「遠方に住んでいて、台風のたびに空き家の屋根が心配になる」といったご相談が、岡山県外にお住まいの所有者様から急増しています。相続した不動産は、適切な管理や処分を行わないと資産ではなく「負債」になりかねません。

本記事では、フォーシーズン株式会社の2025年度の実績（仕入れ25現場・11億円分購入、仲介取引380件）に基づき、空き地・空き家から1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所・工務店の家・ハウスメーカーの家まで、具体的な処分方法と査定術を解説します。売却相談・不動産査定は無料ですので、まずは現状の整理から始めましょう。

Q1. 岡山の空き地管理に限界を感じたら、まず何をすべきですか？

【結論】「保有し続けるコスト」と「売却による手残り」を比較し、維持か処分かを即座に決断すべきです。

実務上よくあるケースとして、遠方にお住まいの方が年に数回帰省して草刈りをしたり、現地の業者に管理を委託したりする負担が限界に達し、ご相談に来られます。特に夏場の雑草は近隣クレームに直結しやすく、放置すれば行政指導のリスクも高まります。

判断の分かれ目は以下の通りです。

• 将来的に親族が住む予定がある場合：
  維持管理費（固定資産税、草刈り費用、火災保険料など）を必要経費と割り切り、管理会社へ委託して資産価値を維持してください。
• 活用予定がない場合：
  保有期間が長引くほど管理費がかさみ、資産価値を目減りさせます。早期に売却査定を行い、現金化することをお勧めします。

弊社では、空き地や空き家の現状を確認したうえで、最適な管理・処分の方向性をアドバイスいたします。

Q2. 「いつか売る」と先延ばしにすることで、どのようなリスクがありますか？

【結論】建物の老朽化による「特定空き家」への指定や、相続人の増加による権利関係の複雑化で、売るに売れない「負の資産」へと変わります。

実際のご相談では、「数年前に売っておけばよかった」と後悔されるケースが後を絶ちません。特に木造の戸建住宅やアパートは、人が住まなくなると急速に劣化が進みます。雨漏りやシロアリ被害が発生すれば、解体費用が売却価格を上回り、持ち出し（赤字）になることも珍しくありません。

状況別のリスクは以下の通りです。

• 建物がある場合：
  倒壊の危険性があると判断されると「特定空き家」に指定され、固定資産税の軽減措置が解除される恐れがあります。
• 更地（農地・宅地）の場合：
  不法投棄や境界標の紛失リスクがあります。境界が不明確になると、売却時に測量費用が高額になる可能性があります。

Q3. 2025年度の実績から見る、岡山の土地需要と現金化の判断基準は？

【結論】岡山の土地需要は底堅いものの、エリアと物件種別によって「即現金化」の難易度は大きく異なります。

弊社の2025年度の実績として、仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入いたしました。この数字は、岡山県内において適正価格であれば十分に流動性があることを示しています。農地や田・畑であっても、宅地転用が可能であれば買取の対象となります。

即現金化の判断基準は以下の通りです。

• 市街化区域内の宅地・1棟ビル・マンション：
  需要が高く、仲介でも買取でも比較的スムーズに現金化が可能です。
• 市街化調整区域の農地・山林：
  法規制により建築が制限されるため、買取が難しいケースもありますが、隣地との一体活用などで解決できる場合もあります。

相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）によって判断が異なるため、まずは詳細な査定をご依頼ください。

Q4. 仲介と買取、どちらが自分に合っていますか？

【結論】「時間をかけても高く売りたい」なら仲介、「手間なく早く現金化したい」なら買取が適しています。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、お客様の優先順位によって提案内容は変わります。それぞれの特徴は以下の通りです。

• 仲介売却の場合：
  市場価格での売却を目指せますが、いつ売れるか期間が確定しにくく、広告活動により近所に知られる可能性があります。また、内覧対応や、引渡し後の不具合（雨漏り等）に対する契約不適合責任のリスク、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）が発生します。
• 買取売却の場合：
  フォーシーズンが直接買主となるため、最短数日〜数週間で決済が進みます。仲介手数料は不要で、室内の荷物もそのままで構いません。広告を行わないため近所に知られず、引渡し後の責任も免責されますが、価格は相場の7〜8割程度になる傾向があります。

判断基準：

• 価格優先（少しでも高く売りたい）
• スピード優先（納税期限が迫っている等）
• 手間回避（片付け・立会い削減）
• 近所に知られたくない

Q5. 売却戦略を立てるための「収支計画書」とはどのようなものですか？

【結論】売却価格だけでなく、税金や諸経費を差し引いた「最終的な手残り金額」をシミュレーションした書類です。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますが、提案時には必ず不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたします。表面的な査定額が高くても、譲渡所得税や測量費、解体費を引くと手元に残るお金が予想より少ないという事態を防ぐためです。

収支計画書で確認すべきポイントは以下の通りです。

• 仲介の場合：
  想定売却価格から仲介手数料、測量費などを引いた手残り予測。売れるまでの維持費も考慮が必要です。
• 買取の場合：
  提示価格がそのまま契約金額となり、仲介手数料が不要なため、手残りが確定しやすいメリットがあります。

Q6. 実家じまいの第一歩として、何から始めるべきですか？

【結論】まずは「家財整理」と「権利関係の確認」を並行して行い、不動産を処分できる状態に整えることです。

実家じまい・家じまいにおいて、最も心理的・物理的な負担となるのが家財の片付けです。ご自身で整理される方もいらっしゃいますが、遠方にお住まいの場合は遺品整理業者に依頼する選択肢も含めて検討することをお勧めします。

一般的な段取りは以下の通りです。

• 名義確認（相続登記が完了しているか）
• 共有確認（共有者全員の同意があるか）
• 家財整理（不用品の処分・形見分け）
• 境界/測量（隣地との境界確定）
• 売却/買取判断（査定結果に基づく決定）
• 契約
• 決済（引渡し）

家財が残っている状態でも査定は可能ですので、まずはご相談ください。

Q7. 売却に伴う費用（登記・測量・解体など）の見積もりはもらえますか？

【結論】はい、必要に応じて各種費用の見積もりを行い、売主様の手出しが極力出ないようなプランを提示します。

不動産の処分（売却／解体して更地／賃貸）には、様々な費用が発生する可能性があります。「売却相談は無料」ですが、登記や工事などの実費は発生し得る点にご注意ください。弊社では以下の費用について、提携業者と連携して見積もりを行います。

• 登記費用：
  相続登記が未了の場合や、住所変更が必要な場合。
• 測量費用：
  境界が不明確で、確定測量が必要な場合。
• 解体・リフォーム・清掃費用：
  古家を解体して更地渡しにする場合や、荷物撤去を業者に依頼する場合。

これらを売却代金から精算できるかどうかも含めて、収支計画を立てます。

Q8. 相続手続きや境界問題など、専門的な手続きはどうすればよいですか？

【結論】弊社が窓口となり、提携する弁護士、税理士、司法書士、測量士などの専門家へスムーズにお取り継ぎします。

相続不動産の売却では、法的な手続きが複雑になりがちです。実務で誤解されやすいポイントとして、「遺産分割協議が終わっていないと売却活動ができない」と思われがちですが、査定自体は可能です。

状況に応じた連携先は以下の通りです。

• 弁護士：
  遺産分割で親族間の意見がまとまらない場合。
• 税理士：
  相続税の申告や、売却後の譲渡所得税の特例（3000万円控除等）を利用したい場合。
• 司法書士：
  相続登記や抵当権抹消などの手続きが必要な場合。
• 測量士・測量コンサルタント：
  隣地との境界が不明確で、トラブル防止のために確定測量が必要な場合。

Q9. 古い家でも「環境価値」として評価されることはありますか？

【結論】はい、想いの詰まった自宅を中古住宅として再利用することは、CO2削減につながる価値ある選択です。

新築住宅を建てるには多くの資材とエネルギーが必要ですが、既存の建物をリフォームして活用すれば環境負荷を抑えられます。中古住宅取引は日本のCO2削減につながる側面があり、SDGsの観点からも注目されています。

物件の状態による判断は以下の通りです。

• 躯体がしっかりしている場合：
  リノベーション素材として、工務店の家やハウスメーカーの家などは評価されやすい傾向にあります。
• 老朽化が激しい場合：
  解体して更地にすることで、次の世代が新しい住まいを建てるための土地として活用されます。

最終的な判断は個別事情を踏まえた検討・相談が必要ですので、まずは現地査定をご利用ください。

まとめ

遠方にある岡山の不動産管理や処分は、放置するほどリスクが高まります。2025年度も多くの売却・買取実績を持つフォーシーズン株式会社では、お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案します。仲介か買取か、あるいは管理継続か、収支計画書をもとに判断材料を提供いたします。まずは無料査定をご利用いただき、負の資産化を防ぐ第一歩を踏み出してください。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。