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岡山県内で収益不動産（1棟アパート・マンション・ビル等）を所有されているオーナー様や、将来的に相続を予定されているご家族の方へ。2025年は不動産市場の金利動向や建築費高騰など、資産価値に影響を与える変化の年と言われています。特に、減価償却期間の終了に伴う「デッドクロス」や、建物の老朽化による修繕リスクは、手残りの収益を大きく圧迫する要因となります。

フォーシーズン株式会社では、2025年度の実績として仕入れ25現場・75区画、11億円分の不動産を購入しており、市場のリアルな動きを熟知しています。本記事では、プロの視点から「手残り最大化」を目指すための査定基準と、具体的な出口戦略について解説します。

岡山の収益不動産を「今」買い替えるべき理由：2025年の市場動向とデッドクロスの罠

Q1. 岡山の収益不動産を「今」買い替えるべき理由は何ですか？

【結論】デッドクロス到来前の売却が、キャッシュフローを守る上で有利だからです。

収益不動産を長期保有していると、減価償却費を経費計上できなくなる時期が訪れます。これを「デッドクロス」と呼び、帳簿上は黒字でも税負担が増え、手元の現金が減る現象が起きます。実際のご相談では、このタイミングで大規模修繕が必要になり、ダブルパンチで資金繰りが悪化するケースが少なくありません。

条件分岐として：
もし所有物件が「築古の木造アパート」の場合、減価償却期間が短いためデッドクロスが早く到来します。一方で「RC造（鉄筋コンクリート）」であれば期間は長いですが、解体費や修繕費が木造よりも高額になるため、早めの出口戦略が必要です。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますので、まずは現状の収支分析から始めることをお勧めします。

• 判断基準
• キャッシュフロー悪化：税金と返済で手残りが減っている
• 修繕費増大：屋根や外壁の大規模修繕が迫っている
• 資産組み換え：より収益性の高い物件や流動性の高い資産へ移行したい

遠方オーナーが陥る「管理不全」の代償：1棟アパート・マンションの資産価値を守る出口戦略

Q2. 遠方に住んでいて管理が行き届かない1棟アパートはどうすべきですか？

【結論】資産価値が下がる前に「出口戦略」を確定させるべきです。

他府県在住で岡山県にある物件を所有している場合、日常の清掃や入居者対応が疎かになりがちです。管理不全は空室率の増加を招き、結果として売却価格を下げる要因になります。特に1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの事業用物件は、稼働率が査定額に直結します。

条件分岐として：
現在「満室稼働中」であれば、収益物件として投資家に高く売れる可能性があります。一方で「空室が目立つ」「雨漏りがある」といった状態であれば、修繕して客付けするよりも、現状のまま買取を選択した方が、トータルの損失を抑えられるケースが多いです。

仲介か買取か？収支計画書で読み解く「手残り最大化」のための査定基準

Q3. 「仲介」と「買取」、手残りを最大化するにはどちらが良いですか？

【結論】物件状況と優先順位によりますが、収支計画書での比較が必須です。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、単に「高く売りたい」という希望だけで仲介を選び、長期間売れずに維持費だけがかさむ失敗例を見てきました。弊社では、売却・買取査定をご提案する際に不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたします。これにより、税金や諸経費を引いた「最終的な手取り額」を可視化します。

仲介と買取の違い：

• 仲介（売却）
  メリット：市場価格で売れる可能性がある。
  デメリット：いつ売れるか分からない、広告で近所に知られる、内覧対応が必要、売却後の契約不適合責任（雨漏り等）のリスクがある、仲介手数料（3%＋6万円）がかかる。
• 買取
  メリット：フォーシーズンが直接買うため仲介手数料不要、最短数日〜数週間で決済可能、現状のままでOK（残置物撤去不要）、広告不要で近所に知られない。
  デメリット：価格は相場の7〜8割程度になる傾向がある。

条件分岐として：
「時間はかかっても1円でも高く売りたい」場合は仲介が適しています。一方で「相続税の納税期限が迫っている」「遠方で管理が手間」という場合は買取が最適です。

• 判断基準
• 価格優先：時間に余裕があり、少しでも高く売りたい
• スピード優先：現金化を急ぐ、維持管理から解放されたい
• 手間回避：片付けやリフォーム、内覧対応をしたくない
• 秘密厳守：近隣に知られずに売却したい

負動産を優良資産へ：農地や空き家を「家じまい」の視点で整理する組み換え術

Q4. 相続した農地や空き家など、収益生まない不動産はどう整理すべきですか？

【結論】「家じまい」の視点で資産を組み換えることが有効です。

実務上よくあるケースとして、親御様が住まれていた工務店の家やハウスメーカーの家、あるいは耕作していない農地（田・畑）が放置され、固定資産税や草刈り費用だけが発生する「負動産」化していることがあります。これらは早めに「実家じまい」として整理する必要があります。

実家じまいの段取り：

• 名義確認（相続登記が済んでいるか）
• 共有確認（兄弟などで共有になっていないか）
• 家財整理（遺品整理業者への依頼など）
• 境界/測量（隣地との境界は明確か）
• 売却/買取判断（市場性があるか）
• 契約
• 決済・引渡し

条件分岐として：
建物がまだ使える状態であれば、中古住宅として売却を目指します。一方で、老朽化が激しい場合は「解体して更地」にするか、弊社のような買取業者へ現状渡しで売却するかを検討します。家財の整理や処分についても、必要に応じて遺品整理業者をご紹介し、トータルでサポートします。

提携士業と進めるトラブル回避：共有名義や相続登記未了物件の円満な処分手順

Q5. 共有名義や相続登記が未了の物件でも売却できますか？

【結論】提携士業と連携することで円満に解決・売却可能です。

相続不動産で最もトラブルになりやすいのが、名義の問題と境界の問題です。これらが未解決のままでは、原則として売却活動はできません。

条件分岐による専門家との連携：

• 弁護士：遺産分割で親族間の争いがある場合。
• 税理士：相続税の申告や、売却時の譲渡所得税の特例（3000万円控除など）を確認したい場合。
• 司法書士：相続登記が未了の場合や、抵当権抹消が必要な場合。
• 測量士・測量コンサルタント：隣地との境界が不明確で、測量が必要な場合。

弊社では、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、売主様の手出し費用が極力抑えられるようなプラン（例えば売却代金からの精算など）をご提案します。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）によって判断が異なるため、まずは無料査定にて状況をお聞かせください。

まとめ

岡山の収益不動産や相続物件の買い替え・処分は、2025年の市場動向を見据えた「早めの判断」が手残りを最大化する鍵です。1棟アパートやマンションのデッドクロス対策から、遠方にある実家の空き家・農地の整理まで、それぞれの物件に合った出口戦略が必要です。

また、想いの詰まったご自宅を中古住宅として次の方に使っていただくことは、新築による資源消費を抑え、結果としてCO2削減など環境価値の向上にもつながります。フォーシーズン株式会社では、お客様の個別の事情に寄り添い、最適な解決策をご提案します。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。