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「実家の片付けが進まないまま、固定資産税の通知だけが届く」「遠方に住んでいて、岡山の不動産管理が行き届かない」

相続した大切な資産だからこそ、どう扱うべきか悩まれる方は少なくありません。特に、インターネットで簡単にできる「簡易査定」と、担当者が現地へ赴く「訪問査定」の違いを正しく理解していないと、売却活動のスタートラインで躓いてしまうことがあります。

この記事では、岡山県内での不動産売却・買取に特化し、数多くの相続案件を解決してきたフォーシーズン株式会社が、失敗しない査定の選び方と、実家じまいの具体的な段取りについて解説します。あなたの状況に最適な選択肢を見つける手助けとなれば幸いです。

Q1. ネットの「簡易査定」だけで売却を進めるリスクはありますか？

【結論】簡易査定はあくまで目安であり、個別要因が反映されないため、実際の成約価格と大きく乖離するリスクがあります。

インターネット上の「簡易査定（机上査定）」は、過去の取引事例や路線価などのデータをもとに算出されるため、手軽に概算を知るには便利です。しかし、実務上よくあるケースとして、データ上は整形地に見えても、実際には「道路との高低差がある」「越境物が存在する」「給排水管の引き込みがない」といった個別要因が隠れていることが多々あります。

特に遠方にお住まいの相続人様の場合、現地の詳細な状況を把握しきれていないことが多く、簡易査定の金額を鵜呑みにして資金計画を立ててしまうと、後になって「思ったより安くしか売れない」「造成費用がかかる」といった事態に陥りかねません。

一方で、築浅のマンションや分譲地内の整形地など、個別性が低い物件であれば、簡易査定でも比較的精度の高い数値が出ることがあります。しかし、相続物件の多くは築年数が経過していたり、権利関係が複雑だったりするため、簡易査定だけで判断するのは危険です。売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っておりますので、まずは正確な現状把握をおすすめします。

Q2. 「訪問査定」では具体的に何を見て、どのようなメリットがあるのですか？

【結論】現地の建物状態、境界、周辺環境、法的制限を詳細に調査し、空き家や農地などの資産価値を最大化する提案が可能になります。

訪問査定の最大のメリットは、データには表れない「物件のリアルな価値とリスク」をプロの目で見極められる点です。私たちフォーシーズン株式会社では、空き家・空き地・農地・田・畑といった相続特有の物件から、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件まで幅広く対応しており、それぞれの種別に合わせたチェックポイントを持っています。

例えば、一見すると古くて価値がないと思われる「工務店の家」や「ハウスメーカーの家」でも、躯体がしっかりしていればリフォーム素材としての価値を見出せることがあります。逆に、建物が老朽化していても、解体して更地にする費用や、再建築の可否（接道義務など）を現地で確認しなければ、正確な手取り額は算出できません。

実際のご相談では、ご自身では「売れない」と諦めていた農地や山林が、隣接地との調整や法的手続きを経ることで活用可能になるケースもあります。訪問査定を行うことで、単なる価格提示だけでなく、「どのようにすれば最も良い条件で手放せるか」という戦略を立てることができます。

Q3. 「仲介売却」を選ぶべきケースと、その注意点を教えてください。

【結論】時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は「仲介」が適していますが、売却期間が読めない点に注意が必要です。

仲介売却は、不動産会社が買主を探し、売買契約を成立させる方法です。一般的に市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、買い手が見つかるまで数ヶ月から半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。

仲介売却の主な特徴と注意点：

• 売却期間： 買い手が見つかるまで確定しないため、現金化の時期が読みにくい。
• 周囲への周知： 広告活動を行うため、近所の方に売りに出していることが知られる可能性がある。
• 内覧対応： 購入希望者の内覧に立ち会う必要があり、居住中の場合はスケジュール調整の手間が発生する。
• 契約不適合責任： 引渡し後に雨漏りやシロアリなどの不具合が見つかった場合、売主様が修補責任を負うリスクがある。
• 費用： 成約時に仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）が必要となる。

一方で、人気エリアの物件や、築浅で状態の良い物件であれば、仲介の方が手元に残る金額が多くなる可能性が高いです。価格を最優先したい場合は仲介をおすすめしますが、相続税の納税期限が迫っている場合などは慎重な判断が求められます。

Q4. 「買取査定」のメリットと、仲介との違いは何ですか？

【結論】フォーシーズンが直接買主となるため、最短数日で現金化が可能で、契約不適合責任も免責されるのが最大の特徴です。

買取は、不動産会社（弊社）が直接物件を買い取る方法です。仲介のように買い手を探す期間が不要なため、スケジュールを確実にコントロールできます。価格は市場相場の7〜8割程度になることが一般的ですが、仲介手数料が不要になるため、最終的な手取り額の差は縮まることもあります。

買取売却の主な特徴とメリット：

• スピード： 最短数日から数週間で決済・現金化が可能。
• 手数料不要： 仲介手数料がかからないため、諸費用を抑えられる。
• 現状のままで可： 残置物が残っていても、建物が古くても、そのままの状態で引き渡しが可能。
• 秘密厳守： 広告を行わないため、近所に知られずに売却できる。
• 責任免責： 契約不適合責任が免責されるため、売却後のトラブルや心理的負担がない。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、「遠方に住んでいて管理ができない」「何度も岡山に戻って手続きをするのが大変」という方には、手間と時間を大幅に削減できる買取が選ばれる傾向にあります。

判断基準：

• スピード優先： 相続税納税や住み替えなど、期限がある場合は「買取」。
• 手間回避： 片付けやリフォーム、内覧対応を省きたい場合は「買取」。
• 価格優先： 時間がかかっても市場価格で売りたい場合は「仲介」。

Q5. 相続不動産は「手残り」が重要と聞きますが、どう確認すればよいですか？

【結論】売却価格だけでなく、税金や諸費用を差し引いた「手取り額」をシミュレーションする「収支計画書」で確認すべきです。

不動産売却には、仲介手数料や登記費用、測量費、解体費、譲渡所得税など、様々な費用が発生します。「高く売れた」と思っても、諸費用を引くと手元に残るお金が予想以上に少なかった、というケースは珍しくありません。

弊社では、売却・買取査定をご提案する際に、必ず不動産の売却に伴う収支計画書をお渡ししています。これにより、「仲介で売った場合」と「買取で売った場合」の最終的な手取り額を明確に比較することができます。

実務上よくあるケースとして、仲介で高値売却を目指しても、譲渡所得税や維持管理費（固定資産税、草刈り費用など）を考慮すると、早期に買取で手放した方がトータルの経済的メリットが大きい場合もあります。相続状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって判断が異なるため、表面的な価格だけでなく、収支全体を見通した計画が必要です。

Q6. 「実家じまい」は何から始めればよいですか？段取りを教えてください。

【結論】まずは名義と共有者の確認から始め、家財整理、境界確定、そして売却方法の決定へと進めるのが最短ルートです。

実家じまいは、単に家を売るだけでなく、家の中にある思い出の品々の整理や、権利関係の整理など、やるべきことが多岐にわたります。無計画に進めると、途中で手続きが止まってしまったり、親族間で揉め事になったりする恐れがあります。

実家じまいの基本的な段取り：

• 名義確認： 登記簿謄本で現在の所有者を確認。相続登記が未了の場合は司法書士へ依頼。
• 共有確認： 共有者がいる場合は、全員の売却意思を確認。
• 家財整理： 必要なものと不要なものを仕分け。遺品整理業者に依頼する選択肢も検討。
• 境界・測量： 隣地との境界が不明確な場合は、測量士による確定測量が必要か確認。
• 売却・買取判断： 査定を依頼し、仲介か買取かを決定。
• 契約・決済： 売買契約を締結し、代金の受領と物件の引渡し。

特に「家財の片付け」は精神的にも肉体的にも負担が大きい作業です。弊社では、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、信頼できる専門業者と連携してワンストップでサポートします。「何から手をつけていいかわからない」という段階でも、まずはご相談ください。

Q7. 権利関係が複雑な場合、専門家の紹介はしてもらえますか？

【結論】はい、弁護士、税理士、司法書士、測量士など、課題に応じた提携士業へのお取り継ぎが可能です。

相続不動産の売却では、法的な手続きや税務上の判断が必要になる場面が多々あります。自分たちだけで解決しようとすると、思わぬトラブルに発展することもあります。

提携士業・専門家との連携例：

• 弁護士： 遺産分割協議がまとまらない、家族兄弟間でトラブルが生じている場合など。
• 税理士： 相続税の申告や、売却後の譲渡所得税の特例（3000万円控除など）の適用可否を確認したい場合。
• 司法書士： 相続登記がまだ済んでいない、抵当権の抹消が必要な場合など。
• 測量士・測量コンサルタント： 境界が不明確で隣地との立ち会いが必要な場合や、土地を分筆して売りたい場合。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、専門家への相談が遅れたために、解決が難しくなってしまったケースも見てきました。弊社が窓口となり、適切なタイミングで専門家にお繋ぎすることで、スムーズな解決を目指します。

Q8. 古い家を売ることは、環境にとっても良いことなのでしょうか？

【結論】はい、想いの詰まったご自宅を中古住宅として流通させることは、新築に比べてCO2削減につながる環境価値があります。

日本では「家は新築」という意識が根強いですが、既存の建物をリフォームして住み継ぐことは、資材の製造や輸送、建設工事に伴うCO2排出を抑えることにつながります。一般論として、中古住宅取引は日本のCO2削減に貢献する側面を持っています。

もちろん、耐震性や断熱性に問題がある場合は解体して更地にする選択も必要ですが、使える建物であれば、次の世代にバトンタッチすることも立派な社会貢献です。私たちは、お客様が大切にされてきた資産の「環境価値」も踏まえ、解体ありきではなく、リノベーション素材としての可能性も含めて査定・提案を行います。

Q9. 2025年度の岡山の不動産市場動向と、フォーシーズンの実績を教えてください。

【結論】2025年度は活発な取引が行われており、弊社でも多くの売却・買取依頼をいただき、確かな実績を残しています。

岡山の不動産市場は、エリアや物件種別によって動きが異なりますが、全体として底堅い需要があります。特に、相続に伴う売却相談は年々増加傾向にあります。

フォーシーズン株式会社の2025年度実績：

• 仕入れ実績： 25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
• 売却査定依頼： 1255件（うち売却のご依頼：220件）
• 仲介売買取引実績： 380件（売却・購入含む）

これらの数字は、私たちが多くのお客様から信頼をいただき、実際に「売れる」「買える」を実現してきた証です。工務店の家やハウスメーカーの家といった戸建住宅から、ビル・アパート・マンションなどの大型物件まで、規模を問わず対応可能です。市場動向を熟知したプロフェッショナルが、今売るべきかどうかの判断基準を明確にお伝えします。

まとめ：岡山での相続不動産売却は「段取り」と「パートナー選び」が鍵

相続した不動産の売却は、単なる資産の処分ではなく、ご家族の想いやこれからの生活に関わる重要な決断です。ネットの簡易査定だけで判断せず、現地の状況を踏まえた訪問査定を受けることで、リスクを回避し、納得のいく売却が可能になります。

フォーシーズン株式会社では、売却相談・不動産査定は無料にて承っております。遠方にお住まいの方や、何から手をつけていいかわからない方も、まずはお気軽にご相談ください。お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。