コラム

岡山で相続不動産の収支計画書を作成し、後悔のない選択をしたい方へ。本記事では、岡山で相続不動産の収支計画書を活用し、手残りを最大化する実務手順を解説します。

遠方にお住まいの方が実家をどう処分するか、誰が何をどう進めればよいかが分かります。弊社では2025年度、売却査定依頼1255件（うち売却のご依頼220件）の実績があります。売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。

Step1：登記簿と現況から「売れる状態」かを確認する

【結論】このステップでは登記簿と現況を照らし合わせ、物件が売却可能な状態かを確認します。

長年空き家になっていたご実家や、遠方で管理が難しい農地など、相続した不動産にはご家族の思い出が詰まっています。しかし、いざ手放そうとした際、名義が祖父のままだったり、境界が不明確だったりするケースが実務の現場でよく見られます。

• 登記簿上の名義人と現在の相続人の確認
• 境界標の有無や越境の確認
• 農地や市街化調整区域など法規制の確認

相続登記が未了の場合は、まず名義変更が必要です。一方で、農地（田・畑）の場合は農業委員会の許可が必要になるなど、どのような条件・前提でその手順が有効か、物件種別によって異なります。制度上は売却可能でも、現場では境界非確定が原因で進行が止まるなど、制度と現場運用との間でズレが生じやすいため注意が必要です。

Step2：仲介査定と買取査定を比較し「出口戦略」を立てる

【結論】このステップでは、仲介と買取の査定額を比較し、ご自身の状況に合った売却方法を決定します。

「少しでも高く売りたい」というお気持ちと、「早く肩の荷を下ろしたい」というお気持ちの間で悩まれる方は少なくありません。それぞれのメリットとデメリットを正しく把握することが重要です。

• 仲介査定と買取査定の依頼
• 価格、期間、手間の比較検討
• 売却スケジュールの策定

仲介（高く売りたい場合）は、期間が確定しにくく、広告で近所に知られる可能性があり、内覧対応や引渡し後の不具合リスク、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）がかかります。一方で買取り（早く現金化したい場合）なら、最短数日〜数週間で決済でき、仲介手数料不要で現状のままで可能ですが、価格は相場の7〜8割程度になり得ます。

以下の判断基準を参考にしてください。

• 価格優先：時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は「仲介」
• スピード優先：遠方在住で管理が難しく、即現金化したい場合は「買取」
• 手間回避：片付けや内覧の立会いを避けたい場合は「買取」
• 近所に知られたくない：広告活動を行わない「買取」

Step3：プロが作成する「収支計画書」で諸費用と手残りを算出する

【結論】このステップでは、売却にかかる諸費用を算出し、最終的な手残りを明確にします。

売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。弊社では、売却・買取査定のご提案時に不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたします。これにより、いくら残るかを可視化し、安心感を持って進めていただけます。

• 売却にかかる税金（譲渡所得税など）の試算
• 仲介手数料や印紙代の確認
• その他諸経費の洗い出し

売却相談・不動産査定は無料ですが、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、実費が発生し得る点に注意が必要です。これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で見られる傾向として、諸費用を把握せずに進め、後から資金計画が狂ってしまうという実務で誤解されやすいポイントが多く見られます。

Step4：実家じまいの壁「家財整理」と「解体・測量」の見積もりを整理する

【結論】このステップでは、家の中に残された荷物の整理や、建物の解体、土地の測量にかかる費用を整理します。

「実家じまい・家じまい」は、ご家族にとって精神的にも体力的にも大きな負担となります。思い出の品をどうするか、途方に暮れる方も多いでしょう。無理をせず、プロの手を借りることも一つの選択肢です。

• 家財の整理・処分（遺品整理業者に依頼する選択肢）
• 建物を解体して更地にするか、そのまま売るかの判断
• 境界確定のための測量手配

建物を残して売却する場合、想いの詰まった自宅を中古住宅として利用してもらうことでCO2削減につながるという環境価値の側面もあります。更地にする場合は解体費用が、境界が不明確な場合は測量費用がかかります。物件の状況により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえた検討が必要です。

Step5：提携士業との連携で相続登記や税務の不安を解消する

【結論】このステップでは、専門家の力を借りて法的な手続きや税務申告を確実に行います。

相続不動産の売却には、法律や税金の専門知識が不可欠です。弊社では、お客様の状況に合わせて提携士業・専門家へのお取り継ぎを行っております。一人で抱え込まず、専門チームに任せることでスムーズに進みます。

• 遺産分割協議や相続登記が必要な場合は「司法書士」へ
• 相続税の申告や譲渡所得税の特例を活用する場合は「税理士」へ
• 家族間で遺産分割の意見がまとまらない場合は「弁護士」へ
• 境界が不明確で隣地との調整が必要な場合は「測量士・測量コンサルタント」へ

実際の支援・対応の中で多いケースとして、自分で手続きをしようとして書類不備で何度も役所に足を運ぶことになり、結果的に売却のタイミングを逃してしまうことがあります。専門家に任せることで、確実な進行が可能になります。

Step6：売買契約から決済まで「手戻り」を防ぐ段取りを完遂する

【結論】このステップでは、買主との契約を締結し、無事に物件の引き渡しと代金の決済を完了させます。

いよいよ最終段階です。これまでの準備が実を結び、新しい所有者へとバトンが渡されます。遠方にお住まいの場合でも、持ち回り契約や司法書士への委任など、柔軟な対応が可能です。

• 売買契約書の確認と署名捺印
• 決済時の必要書類（権利証、印鑑証明書など）の準備
• 物件の最終確認と鍵の引き渡し

相続の状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって最適な進め方は異なるため、事前にしっかりと段取りを組むことが重要です。最終的な判断や運用は、個別事情を踏まえた検討が必要となりますので、ご不安な点はいつでもご相談ください。

岡山での相続不動産売却は、収支計画書を作成し、手残りを明確にすることが成功の鍵です。実家じまいの家財整理から、仲介と買取の比較、提携士業との連携まで、プロのサポートを受けることで、遠方からでも安心して手続きを進められます。想いの詰まったご実家を後悔なく整理できるよう、個別事情に合わせた最適なプランをご提案いたします。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。