コラム

岡山県内で店舗付住宅を相続し、売却や処分にお悩みではありませんか？店舗付住宅は一般的な居住用物件とは異なり、事業用資産としての評価や設備残置の扱いなど、特有の注意点が存在します。

想いの詰まったご自宅や店舗も、中古住宅として次の方に利用してもらうことで、結果として日本のCO2削減につながる側面があります。弊社では売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。

相続状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって最適な判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえた検討・相談が必要です。本記事では、プロの視点から査定額を左右するポイントを解説します。

Q1: 岡山で店舗付住宅を相続した場合、まず何から確認すべきですか？

【結論】店舗部分の「営業実態」と、登記上の「建物区分（種類）」を真っ先に確認すべきです。

実務上よくあるケースとして、店舗が長年営業されておらず放置されている場合や、登記簿上の用途と実際の利用状況が異なっている場合があります。店舗としてそのまま活用できる状態の場合は事業用物件としての価値が見込めます。一方で、老朽化が激しく営業再開が困難であれば、居住用または解体前提の土地としての評価となります。

建物の状態や登記状況によって売却戦略が大きく変わるため、まずは現状を正確に把握することが重要です。

• 店舗の営業許可や設備の稼働状況を確認する
• 登記簿謄本で建物の種類（居宅・店舗など）を確認する

Q2: 店舗付住宅の査定は、一般的な居住用戸建とどう違うのでしょうか？

【結論】居住用としての快適性だけでなく、事業用資産としての収益性や立地条件が査定基準に加わります。

店舗部分の面積が広く、駐車場が確保されている場合は、事業用物件を探している層に向けて高く評価される傾向があります。一方で、住宅街の奥まった場所にあり、店舗としての集客が見込めない立地であれば、居住用物件としての評価が主となります。

どのように売却を進めるべきかは、物件の特性と売主様のご事情に合わせて決定します。判断基準は以下の通りです。

• 価格優先
• スピード優先
• 手間回避（片付け・立会い削減）
• 近所に知られたくない

Q3: 遠方に住んでいて岡山の実家（店舗付住宅）を相続しました。家じまいの段取りを教えてください。

【結論】遠方からの実家じまいでは、名義確認から決済までの全体像を把握し、計画的に手続きを進めるべきです。

不動産の処分（売却や解体して更地にするなど）には、費用や税務上の手続きが複雑に絡みます。税理士への取次が必要になるケースもあるため、順序立てて進めることが不可欠です。ご自身で何度も岡山に足を運べる場合はご自身のペースで進められます。一方で、遠方で来県が難しい場合は、現地の不動産会社に鍵を預けて一任する形がスムーズです。

具体的な段取りは以下の通りです。

• 名義確認
• 共有確認
• 家財整理
• 境界/測量
• 売却/買取判断
• 契約
• 決済

Q4: 店舗部分の設備や什器が残ったままですが、そのまま売却できますか？

【結論】買主の意向や売却方法（仲介か買取か）によって、そのまま売却できるかどうかが決まります。

実家の家財の整理・処分において、店舗の厨房設備や大型什器の撤去は多額の費用がかかる場合があります。現状のまま引き渡すことを条件とする場合は、買主が撤去費用を負担するため売却価格は下がります。一方で、ご自身で遺品整理業者に依頼して空っぽの状態にすれば、一般の買主にも売却しやすくなります。

状況に応じた判断基準は以下の通りです。

• 価格優先
• スピード優先
• 手間回避（片付け・立会い削減）
• 近所に知られたくない

Q5: 店舗付住宅を「仲介」で売却する場合のメリットとデメリットは何ですか？

【結論】相場に近い価格で売却できる可能性がある反面、売却までの期間が確定しにくく、内覧対応の手間がかかります。

立地が良く、店舗付住宅を探している個人の買主が見つかる場合は、仲介の方が手取り額が多くなる傾向があります。一方で、仲介のデメリットとして、広告で近所に知られる可能性があり、引渡し後の不具合（雨漏り等）リスクを負うことになります。また、売却成立時には仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）が発生します。

• 相場価格での売却が期待できる
• 売却期間が長期化するリスクがある

Q6: 店舗付住宅を「買取」で処分する場合のメリットとデメリットは何ですか？

【結論】フォーシーズンが直接買うため最短数日〜数週間で決済が進む反面、価格は相場の7〜8割程度になり得ます。

早期に現金化したい場合や、室内の片付けが困難な場合は買取が適しています。買取であれば仲介手数料不要で、現状のままで可、広告不要で近所に知られずに処分できます。一方で、少しでも高く売りたいとお考えであれば、まずは仲介での売却活動を試みることをお勧めします。

• 契約不適合責任（引渡し後の不具合リスク）が免責される
• 仲介手数料や広告費が一切かからない

Q7: 共有名義で相続した店舗付住宅や農地を売却する際、どのような手続きが必要ですか？

【結論】共有者全員の同意を得た上で、必要に応じて専門家と連携しながら名義変更や境界確定を行う必要があります。

実際のご相談では、相続登記が未了のまま放置されているケースが散見されます。実務で誤解されやすいポイントとして、共有者のうち一人でも反対すると売却できない点や、農地の場合は農業委員会の許可が必要になる点が挙げられます。

共有者間で意見が一致している場合はスムーズに手続きが進みます。一方で、遺産分割協議で揉めている場合は弁護士、相続税の申告が必要な場合は税理士、相続登記の手続きは司法書士、境界が不明確な場合は測量士・測量コンサルタントといった提携士業へのお取り継ぎを行います。

• 共有者全員の売却意思を確認する
• 物件種別（農地等）に応じた法規制をクリアする

Q8: 店舗付住宅の売却にかかる費用や手取り額はどのように把握すればよいですか？

【結論】売却・買取査定をご提案する際に、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しいたしますので、そちらで把握できます。

これまで多くの相続不動産のご相談に関与してきた中で、売却金額だけを見て手取り額を誤解されるケースが少なくありません。売却時には税金や諸費用が差し引かれるため、事前に正確なシミュレーションを行うことが重要です。

物件の状態が良好な場合は諸費用が抑えられます。一方で、老朽化が進んでいる場合は、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手取り額がマイナスにならないよう段取りを整理します。

• 売却にかかる諸費用を事前に把握する
• 手取り額をベースに売却方法を決定する

Q9: 岡山県内における特殊物件（事務所・店舗・1棟ビルなど）の最新の買取動向を教えてください。

【結論】立地や規模に応じた需要があり、弊社でも積極的に特殊物件の買取や仕入れを行っています。

弊社では、空き家や空き地だけでなく、1棟アパート、1棟マンション、ビル、事務所、工務店の家、ハウスメーカーの家など、幅広い取扱物件に対応しています。事業転用が可能な物件の場合は、投資家や事業法人からの需要が見込めます。一方で、老朽化が著しい場合は、解体して宅地として再販する前提での買取となります。

事実として、弊社の2025年度の実績は以下の通りです。

• 2025年度：仕入れ現場数25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
• 2025年度：売却査定依頼1255件、うち売却のご依頼220件
• 2025年度：仲介売買（売却・購入）の取引実績件数380件

まとめ

岡山で店舗付住宅を相続した場合、事業用資産としての評価や設備残置、解体費用の見積もりなど、居住用物件とは異なる視点での判断が求められます。遠方からの家じまいにおいては、名義確認から決済までの段取りを把握し、必要に応じて専門家のサポートを受けることが成功の鍵です。

相続状況、名義、共有、物件種別（農地等）によって最適な判断は異なります。最終的な判断は個別事情を踏まえた検討・相談が必要ですので、まずは無料査定をご活用いただき、ご自身の状況に合った進め方を見つけてください。

関連する詳しい情報はこちらのブログ一覧もご参照ください。

監修者プロフィール

本記事は、フォーシーズン株式会社が監修しています。岡山県内の相続による資産処分（農地・田・畑・戸建住宅・宅地・マンション）から、売却査定・買取査定・即現金化まで、実務に基づいて情報提供しています。

取り扱いは、空き家・空き地に加え、1棟アパート・1棟マンション・ビル・事務所などの収益物件、工務店の家・ハウスメーカーの家まで幅広く対応します。他府県在住で岡山県の資産を処分したい「遠方対応」も、現場で実際に起こることを前提に段取りを整理します。

売却相談・不動産査定は無料にて相談を賜っております。売却・買取査定をご提案する際は、不動産の売却に伴う収支計画書をお渡しし、手取りや諸費用の見通しを明確にしたうえで、売却（仲介）と買取のどちらが合うかを整理します。

また、登記・測量・解体・リフォーム・清掃などは必要に応じて見積もりを行い、手戻りが出やすいポイント（名義・共有・境界など）を先に洗い出して、売主様のご負担が増えにくい進め方を重視しています。相続状況や名義、共有、物件種別（農地等）により判断は異なるため、最終的な進め方は個別事情を踏まえて検討します。

実家じまい・家じまいでは、家財の仕分け・処分（必要に応じて遺品整理業者の活用）から、不動産の処分（売却、解体して更地、賃貸）まで、手続きと費用が絡む全体像を整理し、次に何を決めるべきかを明確にします。

想いの詰まった自宅についても、状況により中古住宅として次の方に活用されることで、結果としてCO2削減につながる側面があります。数字を断定するのではなく、一般論として「活用される価値」を踏まえて選択肢を整理します。

• 荒木隆正（代表取締役）：業界歴31年・取引実績2300件超
• 菊池貴也（取締役（開発事業部部長）・宅地建物取引士）：業界歴21年・取引実績150件以上
• 水嶋章人（取締役（仲介事業部長）・宅地建物取引士・FP2級・賃貸不動産経営管理士）：業界歴12年・取引実績500件以上

2025年度の実績
仕入れ：25現場・75区画、11億円分の不動産を購入
売却査定依頼：1255件（うち売却のご依頼：220件）
仲介売買（売却・購入）：取引実績380件

提携士業・専門家へのお取り継ぎ
弁護士：相続財産の家族兄弟間トラブル等が生じている場合、弊社提携弁護士をご紹介いたします。当事者間で解決が難しいケースは、専門家に任せることで早期整理を図ります。
税理士：相続税や不動産売却に伴う税の論点整理が必要な場合、弊社提携税理士をご紹介いたします。様々な税に関するアドバイスにより、納税の軽減につながるケースもあります。
司法書士：遺産分割協議の整理、相続登記など、登記名義人を確定したうえで不動産売却を進める必要があるため、法令に基づいて適正に相続財産の仕分け提案を行い、手続きにつなげます。
測量士・測量コンサルタント：土地の分割、測量などを行い境界確定業務を行います。境界が曖昧・未確定の場合、隣接地所有者とのトラブルを未然に防ぐ観点から、測量境界確定が必要となるケースがあります。
お客様のご要望に応じて専門家へのお取り継ぎを行います。

【取材掲載】
荒木隆正：https://www.hakka-japan.com/post/4seasons
水嶋章人：https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0621/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0603/
https://wakusuma.com/magazine/column/worker/2024-0611/

一般論の説明にとどまらず、「この物件はどの進め方が合うか」、「価格とスピードの優先順位をどう決めるか」、「トラブルや手戻りになりやすい点はどこか」といった実務上の判断ポイントを重視した情報提供を行っています。